Afwijkend beding in huurcontract horeca- en winkelruimte, hoe zit dat?

Remko van den Wildenberg 19 januari 2018 6 minuten Huurrecht

U staat op het punt om een nieuw contract te sluiten voor de verhuur van uw winkelruimte. In het huurcontract wilt u afwijken van de toepasselijke wetsartikelen. U wilt onder meer een kortere huurtermijn vastleggen en meer mogelijkheden op (laten) nemen voor opzegging van het huurcontract. Maar kan dit eigenlijk wel? En, zo ja, waar moet u dan op letten?

Huurbescherming en termijnbescherming bij huur middenstandsbedrijfsruimte

Voor de verhuur van een winkelpand gelden de (bijzondere) bepalingen van art. 7:290 – 7:310 BW. Deze regels gelden voor alle middenstandsbedrijfsruimtes, zoals restaurants, cafés en winkels.  Kenmerkend voor deze middenstandsbedrijfsruimtes (ook wel 290-bedrijfsruimtes genoemd) is – kort gezegd – dat de ruimte voor het publiek toegankelijk is.

Winkeliers en horecaondernemers zijn voor hun bedrijfsresultaat vaak afhankelijk van de locatie.

Huurders van middenstandsbedrijfsruimte worden daarom beschermd tegen nadelige afspraken in het huurcontract. Een aantal van die beschermmaatregelen lichten we hieronder eerst kort toe.

1. De huurtermijn

Voor huurcontracten geldt een standaard looptijd van vijf jaar, die – behoudens opzegging –  nog eens met vijf jaar wordt verlengd (art. 7:292 BW). Daarnaast biedt de wet de mogelijkheid om een huurcontract aan te gaan voor een proefperiode van twee jaar. Hoe dat zit, leest u in ons artikel over dit tweejarige contract.

2. Opzeggingsgronden

Opzeggen mag alleen in een paar situaties (art. 7:296 BW). Zo mag de verhuurder het contract na vijf jaar slechts om twee redenen opzeggen:

• óf als de bedrijfsvoering niet is geweest zoals van een goed huurder verwacht mocht worden;
• óf als de verhuurder de ruimte dringend nodig heeft voor eigen gebruik.

Aan het einde van de totale looptijd van tien jaar, komen daar nog een aantal opzeggingsgronden bij:

• de huurder is niet bereid om in te gaan op een redelijk aanbod van de verhuurder om een nieuw huurcontract te sluiten;
• de verhuurder wil – conform het geldende bestemmingsplan – de op het verhuurde liggende bestemming realiseren;
• wordt er om een andere reden opgezegd? Dan wordt er een belangenafweging gemaakt tussen huurder en verhuurder.

3. Opzegging

De opzegging is gebonden aan een aantal formaliteiten, zoals:

• een minimale opzeggingstermijn van een jaar ( 7:293 lid 2 BW);
• opzegging alleen per exploot of aangetekende brief ( 7:293 lid 2 BW);
• de opzegging moet de opzeggingsgrond(en) bevatten ( 7:294 BW).

4. Huurprijsherziening

Via een gerechtelijke procedure kan zowel de huurder als de verhuurder de huurprijs laten toetsen. De gemiddelde huurprijzen ter plaatse zijn hierbij het uitgangspunt (art. 7:303 BW). Wilt u hierover meer weten? Lees dan eens ons artikel over huurprijsherziening.

Semi-dwingend recht voor huur 290-bedrijfsruimte

De hiervoor genoemde bepalingen over looptijd, opzegging(sgronden) en huurprijsherziening zijn van semi-dwingend recht. Dit betekent – kort gezegd – dat partijen daarvan niet ten nadele van de huurder mogen afwijken. Gebeurt dat wel, dan kan de huurder de vernietiging van die bepalingen inroepen. Afwijkingen in het voordeel van uw huurder zijn echter altijd toegestaan.

Wij illustreren dit aan de hand van een voorbeeld. Stel, u spreekt met uw huurder een looptijd van drie jaar af. Uw huurder kan het contract dan inderdaad na drie jaar rechtsgeldig opzeggen. Voor u als verhuurder is dat echter niet per definitie het geval. Wilt u na drie jaar opzeggen, maar heeft uw huurder daar (opeens) bezwaar tegen? Dan kan de huurder dit beding vernietigen. De kortere looptijd van het huurcontract is voor uw huurder immers nadelig. Het is namelijk moeilijker om investeringen in drie jaar dan in vijf jaar terug te verdienen. Na vernietiging geldt de standaard termijn van art. 7:292 BW. Uw huurcontract eindigt dan dus niet na drie jaar, maar – behoudens een eerdere rechtsgeldige opzegging – pas na twee jaar. (Standaard geldt namelijk een huurperiode van vijf jaar.)

Goedkeuring door de rechter van een afwijkend beding?

Gelukkig is er voor u als verhuurder wel een escape. Het is namelijk mogelijk om af te wijken van de wettelijke bepalingen over looptijd, opzegging en huurprijsherziening, mits u daarvoor de goedkeuring van de kantonrechter hebt (art. 7:291 BW). Om deze rechterlijke goedkeuring te krijgen, moet u een verzoekschriftprocedure starten. Dit kunt u zelfstandig doen óf samen met uw huurder. In beide gevallen wordt de goedkeuring echter alleen verleend als:

• de rechten van de huurder door het afwijkend beding niet wezenlijk worden aangetast, of
• de maatschappelijke positie van de huurder – in vergelijking met de verhuurder – zodanig is, dat de huurder in redelijkheid geen bescherming behoeft.

Per situatie beoordeelt de rechter of de belangen van de huurder niet te veel worden geschaad. In hoeverre met deze belangen rekening moet worden gehouden, hangt bovendien af van de positie van uw huurder. Een kleine zelfstandige heeft bijvoorbeeld meer behoefte aan huur- en termijnbescherming, dan een onderneming met een grote omzet en/of met verschillende filialen.

Zo vergroot u de kans op goedkeuring door de rechter!

Allereerst vergroot u de kans op rechterlijke goedkeuring van een afwijkend beding door waarborgen voor uw huurder in het contract op te nemen. Welke waarborgen moeten en kunnen worden opgenomen hangt uiteraard van uw situatie af. Zorg er in ieder geval voor dat u in het contract een rechterlijk toetsingsmoment opneemt als u afwijkt van de wettelijke mogelijkheden om het contract te beëindigen. Bovendien is het verstandig om, waar mogelijk, maatregelen te treffen die de investeringen en de goodwill van uw huurder beschermen. Zo kunt u:

• afspreken/vastleggen dat uw huurder (bijna) geen investeringen hoeft te doen;
• uw huurder compenseren voor verrichtte investeringen;
• afspreken dat uw huurder zijn investeringen mee mag nemen. Dit kan natuurlijk alleen wanneer de investeringen verplaatsbaar zijn.

In de tweede plaats is het belangrijk dat u uw verzoek goed motiveert. Heeft uw huurder zelf ook baat bij het afwijkende beding? Benadruk dat dan en motiveer dit goed. Licht daarnaast toe dat (en waarom) uw huurder de consequenties van de gevraagde goedkeuring kan overzien. Bovendien is het verstandig om te benoemen welke maatregelen u hebt getroffen om de belangen van uw huurder te waarborgen. Komt u er zelf niet helemaal uit? Of twijfelt u of over de correctheid en/of volledigheid van uw verzoekschrift? Dan kan een vastgoedadvocaat u helpen om uw verzoek tot goedkeuring overtuigend op papier te zetten.

Goedkeuring achteraf, kan dat?

Uit een arrest van de Hoge Raad uit 2015 blijkt dat de rechterlijke goedkeuring óók achteraf kan worden verkregen. Dus na de vernietiging van het betreffende beding. De rechter komt dan dus pas in beeld op het moment dat daadwerkelijk onenigheid bestaat over de toelaatbaarheid van een afwijkend beding. Voordeel van deze gang van zaken is dat u geen tijd en geld hoeft te besteden aan een gerechtelijke procedure voordat er überhaupt een discussie bestaat. Het nadeel is dat u van te voren niet zeker weet of uw afwijkende bedingen bij de rechter overeind blijven. Dit is een risico. Wordt immers achteraf (toch) geen goedkeuring verleend voor uw afwijkende bedingen? Dan gelden de (huurdersvriendelijke) bepalingen uit de wet en zit u mogelijk vast aan een huurcontract dat niet voldoet aan uw wensen.

Wilt u pas naar de rechter als uw huurder een afwijkend beding heeft vernietigd? Dan geldt (ook) in dit geval dat de kans op goedkeuring wordt vergroot door:

• het opnemen van waarborgen voor de huurder in het contract;
• het indienen van een goed gemotiveerd verzoekschrift.

Bovendien blijkt uit een recent vonnis dat bij uw huurder opgewekt vertrouwen in de weg kan staan aan het verkrijgen van goedkeuring achteraf. Wat was er in deze zaak aan de hand? Verhuurder Achmea en huurder Score waren in hun huurcontract een afwijkend beding voor huurprijsherziening overeengekomen. Vervolgens was in een allonge (een nader contract) vastgelegd dat de huurprijswijziging in 2012 én in 2017 met toepassing van art. 7:303 BW zou plaatsvinden.

Toen Achmea de huurprijs conform het afwijkende contractuele beding (fors) wilde verhogen, vernietigde Score deze bepaling. In de gerechtelijke procedure verzocht Achmea vervolgens om goedkeuring van het betreffende afwijkende beding. Deze goedkeuring bleef echter uit. De kantonrechter vond namelijk dat Score aan de allonge het vertrouwen mocht ontlenen dat artikel 7:303 BW op een huurprijswijziging van toepassing was. Zorg er dus voor dat u de afwijkende bedingen gedurende de gehele looptijd van het huurcontract consequent blijft toepassen. Doet u dat niet, dan loopt u het risico dat uw goedkeuring wordt geweigerd.