Bemiddelingskosten bij makelaar terugeisen, wanneer kan dat?
Als verhuurder van woningen maakt u natuurlijk graag gebruik van de diensten van een makelaar. Dat u daarvoor bemiddelingskosten moet betalen, dat vindt u waarschijnlijk heel normaal. Maar hoe zit het nu eigenlijk? Mogen zij ook kosten doorbereken aan uw huurder? Of alleen aan u. Er wordt veel gesproken over het door makelaars toegepaste verdienmodel. Voorheen moesten zij aantonen dat zij geen kosten aan de verhuurder doorberekenden om ze toch bij de huurder te kunnen innen. Dat is sinds het arrest dat de Hoge Raad over bemiddelingskosten in oktober 2015 wees, voorbij. Wij praten u dus graag bij.
“Twee heren dienen” is verboden
Sinds een paar jaar is het een verhuurmakelaar of bemiddelaar verboden om “twee heren te dienen”. Zij mogen dus geen bemiddelingskosten aan de huurder vragen als de verhuurder die al heeft moeten betalen. Dat lijkt duidelijk. Na dat verbod is echter discussie ontstaan over de vraag wanneer er sprake is van bemiddeling. Naar het oordeel van ACM (Autoriteit Consument & Markt) is daar al snel sprake van. Presenteert de huurbemiddelaar zijn woningaanbod op zijn (of een andere) website om een huurovereenkomst te sluiten en daarop gerichte werkzaamheden te verrichten, dan is sprake van bemiddeling voor de verhuurder. Neemt de bemiddelaar dus uw pand op in zijn woningaanbod om voor u een huurovereenkomst te sluiten, dan is dus sprake van bemiddeling voor de verhuurder.
Bemiddeling of toch niet?
Toch bleef er onduidelijkheid bestaan ten aanzien van bemiddeling. In oktober 2015 heeft de Hoge Raad daar een einde aan gemaakt. In deze zaak had een huurder zich ingeschreven bij Pararius, een online aanbieder van verschillende huurwoningen. Verhuurders sluiten geen bemiddelingsovereenkomst met Pararius, maar zij mogen gratis hun woningen te huur aanbieden op de website van Pararius. Huurders kunnen alleen op hun woningaanbod reageren door een overeenkomst te sluiten met Pararius. Deze overeenkomst bevat onder andere de afspraak dat de huurder bemiddelingskosten van 1 maand huur moet betalen bij aanhuur.
De Hoge Raad heeft bepaald dat de afspraak dat de verhuurder vrijblijvend de woning op de website mag plaatsen toch als een bemiddelingsovereenkomst wordt gezien. Dat deze afspraak niet op papier is vastgelegd, doet daaraan niets af. Dat betekent, dat het verbod geldt van het dienen van twee heren. De huurder is dus niet verplicht om bemiddelingskosten te betalen. Dat de verhuurder geen bemiddelingskosten aan Pararius verschuldigd is, doet daaraan volgens de Hoge Raad niets af.
De Hoge Raad gaat in het arrest verder dan de wet tot nu toe werd uitgelegd. Bij dit veel gebruikte verdienmodel kunnen de kosten voor bemiddeling niet (meer) aan de huurder worden doorberekend. De verhuurder zal dus de kosten moeten betalen.
Voorkomen?
Wat nu als de verhuurmakelaar of bemiddelaar toch liever de bemiddelingskosten bij de huurder in rekening brengt? Hoe kan hij voorkomen dat hij toch voor u als verhuurder bemiddelt? Er is geen sprake van bemiddeling voor de verhuurder als de website als een elektronisch prikbord wordt gebruikt. Het gaat er dus om dat de woningzoekende zonder een bepaalde partij in te schakelen (en dus zonder kosten te maken) op een woning kan reageren.
Wat nu als uw huurder ten onrechte bemiddelingskosten heeft betaald? Deze kosten kan hij terugvorderen op grond van onverschuldigde betaling. Op de website van het juridisch loket staat een voorbeeldbrief om de kosten terug te vorderen.
Recent geplaatst in de kennisbank
Geen toevoeging
Denkt u in aanmerking te komen voor gefinancierde rechtsbijstand (toevoeging) of denkt u daar recht op te hebben, dan verwijzen wij u graag door naar Het Juridisch Loket. Wij zijn namelijk niet aangesloten bij de raad van rechtsbijstand als kantoor dat deze toevoegingen mag doen.