Planschade indienen: waar moet u op letten?

Peter de Haan 18 april 2019 4 minuten Bestuurlijk vastgoed

U lijdt planschade. U hebt namelijk een perceel grond gekocht, waarvan de gemeente de bestemming heeft gewijzigd. Doordat u hierdoor minder bouw- en gebruiksmogelijkheden hebt, is uw perceel opeens minder waard geworden. Met een planschadevergoeding kunt u mogelijk (een deel) van uw schade gecompenseerd krijgen. Maar waar moet u nu opletten bij het indienen van zo’n verzoek om tegemoetkoming in planschade?

Voorzienbaarheid van de planschade bij aankoop

U hebt geen recht op die tegemoetkoming in planschade als de planologische wijziging op het moment van aankoop voorzienbaar was. Planschadevergoeding krijgt u dus alleen als u niet van de planologische wijziging op de hoogte was. Of had kunnen zijn. Ga daarom altijd na of er op het moment van aankoop (al) een kans bestond op een – voor u nadelige – planologische ontwikkeling. Was de bestemmingswijziging bijvoorbeeld al voorzien, doordat daarover in een structuurvisie iets staat geschreven? Dan is de planschade als gevolg van die wijziging voorzienbaar en kan de gemeente uw verzoek afwijzen. Het is daarom erg belangrijk om, voorafgaand aan de de aankoop, zorgvuldig onderzoek te doen naar eventuele planologische wijzigingen.

Ook stilzitten is riskant!

Maar ook na de aankoop moet u goed blijven opletten. Want u kunt uw recht op tegemoetkoming in planschade ook verliezen als u niet tijdig in actie komt. Zodra een nadelige planologische wijziging namelijk voorzienbaar is, wordt van u verwacht dat u de gebruiks- en bouwmogelijkheden van het oude bestemmingsplan (nog snel even) benut. Wees daarom bedacht op beleidsvoornemens die de planologische situatie voor uw perceel (nadelig) kunnen veranderen. Dat kunt u redelijk eenvoudig doen door u bijvoorbeeld op een nieuwsbrief van uw gemeente te abonneren. Meestal kunt u daarbij zelfs aangeven over welke zaken u op de hoogte gehouden wilt worden. Denk daarbij bijvoorbeeld aan zaken die uw straat aangaan.

Tegemoetkoming planschade in natura

Bij een schadevergoeding denkt u waarschijnlijk vooral aan de betaling van een geldsom. En dat is ook hoe planschade in de meeste gevallen wordt gecompenseerd. Maar een vergoeding in natura is ook mogelijk. Van zo’n vergoeding is bijvoorbeeld sprake als de bestemmingswijzing ongedaan wordt gemaakt. Of als de nadelen van de planologische wijzigingen worden gecompenseerd met (planologische) voordelen, zoals nieuwe bouwmogelijkheden waarvan u kunt profiteren. De gemeente heeft in principe het recht om u een tegemoetkoming in natura aan te bieden. Mits concreet blijkt:

waaruit deze compensatie in natura bestaat, en;
binnen welke termijn de compensatie wordt gegeven.

Tegemoetkoming planschade in geld

De hoogte van uw schade wordt vastgesteld via een planologische vergelijking. Hierbij wordt gekeken naar het verschil tussen de (maximale) planologische mogelijkheden onder het oude én het nieuwe bestemmingsplan. Of u deze mogelijkheden in de praktijk ook daadwerkelijk hebt benut, is daarbij dus niet relevant. Ook is niet relevant of die planologische mogelijkheden door bijvoorbeeld uw (over)buurman zijn benut. Het gaat er namelijk om, dat die mogelijkheden in het oude bestemmingsplan staan. Dat die mogelijkheden in de praktijk niet zijn verwezenlijkt, is niet relevant. Het gaat dus feitelijk om een toets van wat op papier mogelijk is (was).

Die toets voert de gemeente doorgaans niet zelf uit. Daarvoor schakelt de gemeente meestal een deskundige in. Als uit die toets vervolgens blijkt, dat sprake is van schade, dan stelt die deskundige ook meteen de hoogte van de schade vast.

Houd er wel rekening mee, dat de schade in veel gevallen deels voor eigen rekening komt. Of en hoeveel van de schade voor uw rekening en risico komt, is afhankelijk van het type schade:

Is sprake van indirecte schade? Oftewel: heeft de planschade betrekking op ongunstige ontwikkelingen in de omgeving van uw perceel? Dan geldt er een minimumforfait en dan komt dus twee procent van de schade altijd voor uw eigen rekening.
Is sprake van directe schade? Oftewel: worden de planologische mogelijkheden van uw eigen perceel beperkt? Dan geldt dit minimumforfait van twee procent niet. De vraag is dan of de betreffende planologische wijziging binnen het normale maatschappelijke risico valt. Van belang is daarbij of de ontwikkeling in de lijn der verwachting lag en hoe de planschade zich verhoudt met de waarde van uw perceel.

Termijnen bij planschade

Houd ten slotte rekening met de volgende termijnen als u een verzoek om tegemoetkoming in planschade wilt indienen:

Dit verzoek moet u doen binnen vijf jaar nadat het schadeveroorzakende besluit onherroepelijk is geworden. Bent u te laat, dan bent u niet-ontvankelijk in uw verzoek.
Is uw verzoek om planschade afgewezen? Of bent u het niet eens met het toegekende bedrag? Dan moet u hiertegen bezwaar maken. Dat kan binnen zes weken nadat de gemeente dit besluit heeft genomen.
Wordt uw bezwaar vervolgens ook niet ingewilligd? Dan kunt u desgewenst de rechter inschakelen. Zorg er dan wel voor dat u dat ook op tijd doet. Oftewel, binnen zes weken nadat de beslissing op bezwaar is genomen.