De oplevering van een nieuwbouwwoning: wat mag de opdrachtgever van de aannemer verwachten?

Remko van den Wildenberg 10 februari 2015 4 minuten Civiel vastgoed

Stel u geeft een aannemer opdracht om voor u een woning te bouwen. Alles lijkt goed te zijn vastgelegd. Er is namelijk keurig een aannemingsovereenkomst gesloten. Mag u als opdrachtgever verwachten dat de woning gereed is om in te huizen op het afgesproken tijdstip? En als die woning niet gereed is? Waaruit bestaat de boete bij een te late oplevering? Wat kunt u in dat geval vorderen? Omdat het regelmatig voorkomt dat een opdrachtgever in zulke gevallen onterecht denkt in zijn recht te staan, vertellen wij u graag over een soortgelijke zaak waarin de Raad van Arbitrage op 19 mei 2014 heeft beslist (nr. 34.652).

De casus

In deze zaak was een overeenkomst gesloten tussen een particuliere opdrachtgever en een aannemer voor de bouw van een woning. Op de overeenkomst waren de algemene voorwaarden AVA 1992 van toepassing verklaard. Dat zijn gebruikelijke voorwaarden in de bouw. Alles leek in orde. Na de datum van oplevering ontstonden er echter problemen. De opdrachtgever was niet tevreden en weigerde nog een bedrag van € 8.932,00 van de laatste bouwtermijn te betalen. De aannemer was het daar natuurlijk niet mee eens. Omdat partijen er onderling niet uitkwamen, werd het juridisch geschil voorgelegd aan de Raad van Arbitrage voor de Bouw.

Standpunt opdrachtgever

De opdrachtgever vond dat voor de afwerking van de dakoverstekken en boeiboorden de verkeerde materialen waren gebruikt. Er was afgesproken dat er panelen van het type Rockpanel Colours (in kleur afgewerkt) zouden worden toegepast. De opdrachtgever wilde namelijk een onderhoudsarme woning. In plaats daarvan had de aannemer Rockpanel Ply (voorzien van primer, nog in kleur af te werken) gebruikt. Als gevolg daarvan moest de opdrachtgever de panelen laten schilderen. Kosten € 1.600,00. De opdrachtgever stelde de aannemer voor deze schilderkosten aansprakelijk. Immers de opdrachtgever was er vanuit gegaan dat hij niets meer hoefde te doen.

Volgens de opdrachtgever had de aannemer de woning veel te laat opgeleverd. De woning werd namelijk 10 dagen later opgeleverd dan was afgesproken. Maar dat niet alleen. Op de datum van oplevering diende de woning volgens de opdrachtgever gereed te zijn om in te huizen. Daarvan was geen sprake, aldus de opdrachtgever. In opdracht van de opdrachtgever moest er namelijk door een derde partij nog een tegelvloer worden gelegd. Omdat de aannemer te laat was, schoof alles op. Hierdoor kon de opdrachtgever pas twee maanden later in de woning trekken dan de bedoeling was. De opdrachtgever stelde de aannemer voor deze schade aansprakelijk. Het ging om een bedrag van € 8.932,00. Een bedrag dat hij verrekende met de laatste bouwtermijn.

In deze zaak speelde nog een aantal andere zaken. Onder meer werd een meerwerkfactuur met betrekking tot de constructie van de verdiepingsvloer betwist. Dat blijft hier verder buiten beschouwing. De aannemer mocht in ieder geval de meerwerkfactuur hiervoor niet in rekening brengen.

De beslissing van de Raad

Volgens de Raad is de opdrachtgever er niet in geslaagd om te bewijzen dat de aannemer voor de dakoverstekken volledig onderhoudsvrij materiaal moest gebruiken. In de werkomschrijving van de aannemer stond dat Rockpanel Ply zou moeten worden toegepast. Dat had de aannemer ook gedaan. Het gebruik Rockpanel Ply paste ook in het plaatje van een onderhoudsarme woning, aldus de Raad. Er hoefde maar één eenmalige schilderbeurt plaats te vinden en dan was het klaar. Dat de opdrachtgever dit niet had beseft, doet niet ter zake. Dan had de opdrachtgever destijds niet  akkoord moeten gaan met de werkomschrijving en had hij zich meer moeten verdiepen in de omschrijving van de materialen. De aannemer had ook niet gegarandeerd dat er niet meer geschilderd hoefde te worden. De opdrachtgever had dus beter moeten opletten.

Schade

De Raad vond de schade die de opdrachtgever stelde te hebben geleden door de te late oplevering minder hoog dan werd gevorderd. In de overeenkomst van aanneming van werk stond duidelijk een datum van oplevering vermeld. Dit uitgangspunt had de aannemer niet gehaald. Hij was immers 10 dagen te laat. Daarover bestond ook geen discussie.

Opleveringsdatum

Die opleveringsdatum hield volgens de Raad echter niet dat op die dag de woning ook klaar voor gebruik moest zijn. Het betekende alleen maar dat de aannemer dan klaar moet zijn met het werk dat hij had aangenomen. Andere afspraken waren niet gemaakt. Dat er daarna door anderen nog werkzaamheden moesten worden verricht om het pand voor bewoning gereed te maken, kwam voor rekening en risico van de opdrachtgever. De aannemer was daarvoor niet aansprakelijk, aldus de Raad.

Boete

De aannemer moest conform artikel 7, vierde lid, van de AVA 1992 een boete betalen van € 22,69 per werkdag wegens te late oplevering. In de overeenkomst van aanneming van werk was geen hoger bedrag opgenomen. De opdrachtgever mocht dit bedrag met de laatste openstaande termijn verrekenen. Het restant moest de opdrachtgever direct aan de aannemer uitbetalen. De opdrachtgever werd dan ook veroordeeld in de proceskosten van € 3.395,00 en de rente over het nog te betalen bedrag. Vanwege het feit dat beide partijen voor een deel gelijk hebben gekregen, werden de proceskosten verdeeld: 2/3 voor de opdrachtgever en 1/3 voor de aannemer.

Conclusie

Deze casus is een voorbeeld waarbij de opdrachtgever denkt in zijn recht te staan en dat blijkt achteraf niet zo te zijn. De opdrachtgever had zich beter moeten laten voorlichten over zijn rechten voordat de laatste termijn volledig werd ingehouden. Ook had de opdrachtgever zich beter bij het sluiten van de overeenkomst moeten realiseren of dat wat hij verwachtte ook goed stond omschreven in de overeenkomst van aanneming van werk. Als hij toen juridisch advies had ingewonnen, had een procedure met de nodige kosten voorkomen kunnen worden.