Kan een huurder een lagere huurprijs afdwingen?
Op 26 maart 2015 heeft de rechter V&D veroordeeld tot het betalen van de afgesproken, gehele huurprijs. Door de toestanden bij V&D lijkt het alsof huurders eenzijdig een lagere huurprijs kunnen afdwingen met een beroep op de slechte economische tijden. Dat is echter niet zo. De rechter heeft terecht geoordeeld dat ook V&D zich aan de regels voor huurprijsaanpassing moet houden. Maar kan een huurder tegen de zin van een verhuurder de huurprijs van een winkelpand verlagen?
De zaak
V&D heeft in februari met de meeste verhuurders een overeenkomst gesloten om o.a. de huur met 43 % te verlagen. Verhuurder Mondia was hiermee echter niet akkoord gegaan. Dat hield V&D alleen niet tegen. V&D maakte ‘gewoon’ slechts 57 % van de huursom over. Tijdens de rechtszaak beriep de V&D zich op economische belangen. Volgens de rechter kan een huurder alleen niet op deze manier een overeenkomst met een lagere huur eenzijdig afdwingen. Dat is maar goed ook. Een ‘juridische chaos’ moet voorkomen worden. Dat geldt ook voor een mogelijk onderscheid met particuliere huurders. Die kunnen namelijk geen beroep doen op het economisch belang van hun voortbestaan.
Huurprijswijziging
Onderhandelen
Een huurder kan zijn verhuurder dus niet dwingen om akkoord te gaan met een lagere huurprijs. Wat kan hij wel? Het staat de verhuurder en huurder natuurlijk altijd vrij om opnieuw over de huurprijs te onderhandelen. Ze moeten het alleen samen willen. Wanneer partijen er samen niet uit komen, blijven de verplichtingen uit de huurovereenkomst bestaan.
Starten procedure
Een andere mogelijkheid is om aan de rechter een huurprijswijziging te vragen. Zowel de verhuurder als huurder kunnen deze procedure starten. Het gaat om een dagvaardingsprocedure bij de kantonrechter. U bent niet verplicht om een advocaat in te schakelen. Tip. Laat u goed adviseren. Het verzoek om een huurprijswijziging kan namelijk ook een verhoging van de huurprijs tot gevolg hebben. Wanneer u als verhuurder de huur te laag vindt, kunt u dus onder dezelfde voorwaarden om een huurprijswijziging vragen. Let op. De beschrijving van deze procedure geldt alleen bij huurovereenkomsten van bedrijfsruimte op grond van artikel 7:290 Burgerlijk Wetboek.
Een procedure tot huurprijswijziging kan gestart worden wanneer de eerste vijf jaar van de huurovereenkomst voorbij zijn. Bij huurovereenkomsten voor bepaalde tijd kan na het einde van die tijd de procedure worden gestart.
Deskundigenrapport
De rechter heeft een deskundigenrapport nodig. Verhuurder en huurder mogen deze deskundige zelf aanwijzen. Als de verhuurder en huurder niet samen een deskundige kunnen kiezen, kan de rechter deze benoemen. De deskundige bepaalt de gemiddelde huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte uit de omgeving. De deskundige kijkt hierbij naar de huurprijzen van de afgelopen vijf jaren. Deze periode van vijf jaar wordt ook wel de referentieperiode genoemd. Vanaf de dag dat de procedure voor de huurprijswijziging begint wordt vijf jaar terug gegaan. Tip. Als verhuurder kunt u tijdens deze procedure aanvoeren dat u het pand heeft verbouwd en verbeterd. U moet deze verbeteringen dan wel zelf hebben betaald en niet de huurder.
Met de gemiddelde huurprijzen uit het deskundigenrapport en de inflatiecijfers stelt de rechter de nieuwe huurprijs vast. Let op. De rechter houdt hierbij geen rekening met bijzondere omstandigheden die aanwezig waren toen de huurovereenkomst is begonnen.
De nieuwe huurprijs gaat met terugwerkende kracht in op de dag dat de procedure bij de rechtbank is begonnen. In bijzondere gevallen kan de rechter ook een andere ingangsdatum kiezen. Wanneer u het niet eens bent met de huurprijswijziging kunt u hoger beroep instellen.
Recent geplaatst in de kennisbank
Geen toevoeging
Denkt u in aanmerking te komen voor gefinancierde rechtsbijstand (toevoeging) of denkt u daar recht op te hebben, dan verwijzen wij u graag door naar Het Juridisch Loket. Wij zijn namelijk niet aangesloten bij de raad van rechtsbijstand als kantoor dat deze toevoegingen mag doen.