U wilt grond pachten voor uw bedrijf. Waar moet u op letten?

Remko van den Wildenberg 17 maart 2016 5 minuten Civiel vastgoed

Eerder schreven we al over de diverse vormen waarin gronden ‘in gebruik’ gegeven of overgedragen kunnen worden. In dat artikel gingen we kort in op de eigendom van gronden, het verkrijgen van gronden in erfpacht en het huren en pachten van gronden. Ten slotte hebben we kort stil gestaan bij het vestigen van een opstalrecht. In dit artikel gaan we uitgebreider in op het pachtcontract. Op uw rechten en plichten als pachter.

Wel of geen pacht?

Een pachtcontract is een contract waarbij de verpachter aan de pachter een onroerende zaak (los land met eventueel een hoeve) in gebruik geeft ter uitoefening van de landbouw. De pachter moet hiervoor pacht betalen. Het moet dus gaan om een onroerende zaak én het moet gaan om landbouwactiviteiten.

Landbouwactiviteiten

Als geen sprake is van landbouwactiviteiten, dan kan geen sprake zijn van pacht. De regels van pacht gelden namelijk alleen wanneer u landbouw wilt bedrijven. Wanneer is daarvan sprake? Het moet gaan om akkerbouw, weidebouw, veehouderij, pluimveehouderij, tuinbouw, de teelt van griendhout en riet en elke andere tak van bodemcultuur, met uitzondering van de bosbouw. Bovendien moet er meer dan 1 hectare aan grond voor die landbouwactiviteiten nodig zijn. Voldoet u niet aan deze vereisten, dan is sprake van de huur van gronden met eventuele gebouwen of opstallen. Geen pacht dus.

Schriftelijk

Pacht moet schriftelijk worden aangegaan, maar wordt nog steeds vaak mondeling afgesproken. Zolang de pachtafspraken nog niet schriftelijk zijn vastgelegd, kan een partij de schriftelijke vastlegging vorderen (artikel 7:317 van het BW). Ook moeten de pachtafspraken door de grondkamer van de rechtbank worden goedgekeurd. Zolang die goedkeuring niet is gegeven, geldt de pacht voor onbepaalde tijd. In dat geval kan de pacht dus niet worden opgezegd. Ook kan de verpachter zonder goedkeuring van het pachtcontract geen betaling van de pachtprijs afdwingen. In dat vacuüm geldt dus rechtsbescherming voor u als pachter.

Regulier of geliberaliseerd?

Er zijn twee vormen van pacht: reguliere en geliberaliseerde pacht. Deze pachtvormen verschillen van elkaar en het is dus van belang dat u het verschil tussen beide kent.

Reguliere pacht

Het pachtcontract voor los land bedraagt bij reguliere pacht zes jaar en die termijn wordt steeds van rechtswege met zes jaar verlengd. Bij deze pachtvorm is de pachtprijs aan maximumbedragen gebonden. Die maximale pachtprijs is afhankelijk van de ingangsdatum van het pachtcontract: voor de contracten die na 1 september 2007 zijn ingegaan geldt een maximale pachtprijs, die ook wel regionorm wordt genoemd. Die regionorm stelt de Rijksoverheid elk jaar vast en daar heeft de verpachter zich aan te houden. Een hogere pachtprijs afspreken is niet toegestaan.

De pachtcontracten die vóór 1 september 2007 zijn ingegaan hebben te maken met een maximumpercentage waarmee de pachtprijzen mogen stijgen. Dit percentage wordt het veranderpercentage genoemd. Deze veranderpercentages worden jaarlijks per pachtprijsgebied door de Dienst Regelingen van het Ministerie van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie vastgesteld. Ook bij deze contracten bepaalt de overheid dus of en met welk bedrag (percentage) de pachtprijs verhoogd mag worden.

Let op. Een verpachter ziet vaak over het hoofd dat hij bij het bepalen van de pachtprijs ook rekening mag houden met bepaalde eigenaarslasten. Die eigenaarslasten komen dan bovenop de maximale grondprijs.

De dood van de pachter of de verpachter doet een pachtcontract niet eindigen. Opzegging is mogelijk tegen het einde van de pachttermijn met inachtneming van een opzegtermijn van minimaal 1 jaar en moet per aangetekende brief. Bovendien moet de opzegging de gronden van de opzegging vermelden. Ontbreken die gronden, dan is de opzegging nietig. Let daarop, want aanvulling van de opzeggronden is nauwelijks mogelijk als een beëindigingsprocedure eenmaal is gestart.

Kortom

Een pachtcontract kan opgezegd worden, maar dat is dus niet heel eenvoudig. Vaak vormt verkoop van de grond met pachtcontract een beter alternatief. Bij verkoop moet de verpachter dan wel rekening houden worden met het wettelijk voorkeursrecht van de pachter. Als een verpachter de gronden wil verkopen, moet hij die dus eerst aan de pachter aanbieden. Dat voornemen moet bij aangetekende brief kenbaar gemaakt worden en dan heeft de pachter een maand te tijd om te besluiten of hij wel of niet de grond wil aankopen.

Normaal gesproken heeft een pachter recht op een indeplaatsstelling door een andere pachter. Dit houdt in dat u de verpachter kunt dwingen mee te werken aan overdracht van het pachtcontract aan een andere. Het recht van medepacht, een voorkeursrecht bij koop en een recht op continuatie gelden. Ook geldt er een maximum pachtprijs waar de verpachter aan gebonden is.

Geliberaliseerde pacht

Als basis geldt bij geliberaliseerde pacht dat er een onbeperkt aantal keren nieuwe pachtcontracten gesloten kunnen worden. En de pachtprijs is vrij te bepalen. Wel is altijd goedkeuring van de grondkamer vereist. Er zit enkel een verschil in rechtsbescherming betreffende de duur van het pachtcontract. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen pacht die langer dan 6 jaar duurt of pacht die 6 jaar of korter duurt. Nogmaals, dit is vrij af te spreken.

Als langer dan 6 jaar een geliberaliseerde pacht wordt overeengekomen, geldt dat de pachtprijs aan maximumbedragen is gebonden. Die maximale pachtprijs bij pachtcontracten is afhankelijk van de ingangsdatum van het pachtcontract: vóór 1 september 2007 of daarna. Voor de contracten die na 1 september 2007 zijn ingegaan geldt een maximale pachtprijs, die ook wel regionorm wordt genoemd. Die regionorm stelt de Rijksoverheid elk jaar vast. Bij geliberaliseerde pacht voor 6 jaar of korter geldt er geen maximum pachtprijs. Er is geen mogelijkheid de pachtprijs te laten toetsen. En als een contract voor bepaalde duur is verstreken, vervalt deze indien er geen nieuwe pachtcontract is gesloten. De rechtsbescherming is dus veel minder.

Waar u op moet letten

Als u een pachtcontract wilt sluiten let dan goed op of er in de overeenkomst over geliberaliseerde of reguliere pacht wordt gesproken. Dat maakt veel uit voor uw rechtsbescherming. En let goed op dat de duur van de pacht daarmee overeenkomt. Bedenk goed welke vorm van pacht u het beste uitkomt. Hebt u te maken met geliberaliseerde pacht? Probeer dan goede afspraken te maken in het pachtcontract. U kunt natuurlijk wel vragen om een recht op indeplaatsstelling bijvoorbeeld. Dit geldt niet automatisch bij geliberaliseerde pacht, maar dat kunt u natuurlijk wel afspreken! Onderhandel over de prijs en de voorwaarden. Let op bij geliberaliseerde pacht voor meer dan 6 jaar, Dan gelden ook maximale pachtprijzen die afhankelijk zijn van uw regio.Let op: elk pachtcontract wordt getoetst door de grondkamer. Hebt u een pachtcontract die niet is getoetst, stuur deze alsnog naar de pachtkamer. Daarmee krijgt u voor weinig geld een toets zodat u weet dat uw pachtcontract voldoet aan de geldende regelgeving.

Zodra sprake is van pacht hebt u bepaalde rechten. Ook bij geliberaliseerde pacht geldt dat er recht bestaat op grondverbetering of als de oogst tegenvalt om een vermindering van de pachtprijs te vragen. Laat u goed informeren over uw rechten bij aanvang van de pacht. Dan bent u voorbereid en kunt u wellicht het contract iets aanpassen waardoor het beter bij uw situatie past.