Heeft jouw huurder recht op huurkorting wegens corona?

Remko van den Wildenberg 10 augustus 2021 3 minuten Huurrecht

De coronamaatregelen hebben veel ondernemers hard getroffen. Geldt dat ook voor uw huurder? Grote kans dat hij dan bij u aanklopt / aangeklopt heeft voor een huurkorting. Over de vraag of, en wanneer, commerciële huurders recht hebben op een huurverlaging zijn al behoorlijk wat rechtszaken gevoerd. Wat zijn de conclusies tot nu toe?

Onvoorziene omstandigheden

In verschillende uitspraken is bevestigd dat de coronacrisis geldt als een onvoorziene omstandigheid op grond waarvan huurders recht hebben op huurvermindering.  Op basis van de rechtspraak die tot nu toe is gewezen komen de volgende voorwaarden naar voren.  

1. Exploitatie gehuurde is beperkt

Om een beroep te kunnen doen op de huurkorting, moet de huurder door overheidsmaatregelen in de exploitatie van het gehuurde zijn beperkt. Dat is het geval als uw huurder zijn bedrijf moest sluiten of op een andere manier (indirect) door de maatregelen is beperkt.

2. Omzetdaling

Er moet sprake zijn van een omzetdaling die direct het gevolg is van de coronacrisis. Het is daarbij aan de huurder om het omzetverlies inhoudelijk te onderbouwen. Zo oordeelde de rechtbank Gelderland dat voetbalclub Vitesse is dat niet (voldoende) had gedaan, omdat:

• de stelling dat sprake is van een penibele financiële situatie niet met objectieve omzetcijfers was onderbouwd, en;
• de besparingen als gevolg van de coronabeperkingen niet bij de berekening van het omzetverlies was betrokken. 

3. (Gevolgen) pandemie niet in contract voorzien

De mogelijkheid van een gezondheidscrisis van deze omvang (met verstrekkende overheidsmaatregelen als gevolg) is niet in de huurovereenkomst verdisconteerd.

Nadeel gelijk verdelen

In de rechtspraak is al verschillende keren overwogen dat het financiële nadeel gelijk over partijen moet worden verdeeld via een toe te passen huurkorting.

• In veel uitspraken vormen de omzetcijfers van de huurder het uitgangspunt voor de hoogte van de huurvermindering.
• De rechtbank Amsterdam bepaalde (onder meer) dat een omzetdaling van 100% moet leiden tot een vermindering van 50% van de huurprijs. Je krijgt dan de volgende  berekening: oorspronkelijke huurprijs – (percentage van de omzetdaling / 2) = gewijzigde huur.
• De eventueel ontvangen NOW-vergoeding mag bij de berekening van de omzet buiten beschouwing worden gelaten.
• De Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) heeft wel invloed op de hoogte van de huurkorting. Rechters vliegen de manier waarop de TVL in de huurkorting doorwerkt verschillend aan. Zo bepaalde de rechtbank Amsterdam dat de TVL bij de omzet moet worden betrokken. De rechtbank  Overijssel  koos later een andere benadering, namelijk om de TVL direct bij de hoogte huur te betrekken. Een groot verschil, aangezien er door de hoogte van de TVL-subsidie (eerste periode 85% en tweede periode 100%) weinig tot geen financieel nadeel overblijft.

Coronacrisis als huurgebrek?

In bepaalde gevallen kan de huurder de huurkorting ook baseren op de gebrekenregeling. In dat geval stelt de huurder dat de overheidsmaatregelen leiden tot een beperking in het genot van het gehuurde die niet aan de huurder is toe te wijzen.

Huurkorting wegens gebrek meestal uitgesloten

De meeste rechtszaken gaan over de vraag of de huurder recht heeft op een huurkorting op grond van onvoorziene omstandigheden. Dat komt omdat de meeste verhuurders huurkorting op grond van de gebrekenregeling in de algemene voorwaarden uitsluiten. Bovendien lijkt het er op basis van de bestaande rechtspraak een ruimer beoordelingskader te zijn voor toepassing van huurkorting bij onvoorziene omstandigheden.

Conclusie?

Er lijkt er nog geen eenduidig juridisch kader te bestaan voor de vraag wanneer de huurder wegens corona recht heeft op huurkorting. De rechtbank Limburg besloot daarom om de hoogte Nederlandse rechter (de Hoge Raad) om duidelijkheid te laten scheppen door de volgende vragen te stellen:

1. Moet de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?
2. Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?
3. (Of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?
4. Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?

Op dit moment is niet duidelijk wanneer de Hoge Raad antwoord geeft, maar ik houd het nauwlettend voor u in de gaten. Wordt vervolgd dus!

Vragen over huurkorting

Of loopt u tegen andere vragen of problemen met uw huurder aan? Neem dan vrijblijvend contact op, ik help u graag verder.