De huurbeëindigingsovereenkomst

Remko van den Wildenberg 20 december 2018 3 minuten Huurrecht

U hebt plannen om uw bedrijfsruimte te herontwikkelen. In dat licht hebt u uw ruimte slechts voor bepaalde tijd verhuurd. Maar de vergunningen laten op zich wachten en inmiddels loopt de huurperiode bijna af. U wilt de huur graag beëindigen, maar liever niet nu al het gebruik van de ruimte door uw huurder. De inkomsten kunt u immers goed gebruiken voor de herontwikkeling van uw pand. In dat geval kunt u er wellicht voor kiezen om samen met de huurder een huurbeëindigingsovereenkomst met voortgezet gebruik te sluiten. In dit artikel leggen we uit, wat dat inhoudt.

De vaststellingsovereenkomst

De huurbeëindigingsovereenkomst is een vaststellingsovereenkomst tot huurbeëindiging. Met een  vaststellingsovereenkomst maken partijen een einde aan een onzekerheid of een geschil. Of daarmee wordt één van beide voorkomen. Dat verschil is van belang. Bij beëindiging van een geschil of onzekerheid mag er namelijk strijd zijn met dwingend recht. Bij het voorkomen daarvan niet. Dat volgt uit deze bepaling en dat is in 2017 bevestigd door de Hoge Raad arrest. Afspraken in strijd met dwingend recht maken is slechts toegestaan wanneer er over de uitleg of toepassing van dat recht in redelijkheid van mening kan worden verschild. U kunt dus niet zomaar een regel van dwingend recht buiten toepassing laten of onjuist toepassen. Dat brengt de vaststelling in strijd met de openbare orde of goede zeden.

De inhoud

De vaststellingsovereenkomst moet in dit geval dus strekken tot beëindiging van de huurverhouding. U beëindigt de huur dus met wederzijds goedvinden. Daarnaast moet u in deze overeenkomst het volgende vastleggen:

• een definitieve ontruimingsdatum. Dus de datum waarop de huurder definitief het pand moet hebben verlaten en ontruimd. Met al zijn spullen.
• de huurder doet expliciet afstand van zijn ontruimingsbescherming.
• een aanpassing gebruiksvergoeding. Voor het voortgezet gebruik moet uw huurder normaliter een gebruiksvergoeding betalen die vaak gelijk is aan de hoogte van de eerder verschuldigde huursom. Als tegemoetkoming voor de prijsgegeven bescherming, is het dan wel zo redelijk om die gebruiksvergoeding ten opzichte van de huursom naar beneden aan te passen.
• tot aan de overeengekomen ontruimingsdatum blijven de overige rechten en verplichtingen op grond van de huurovereenkomst gewoon van toepassing.

De formulering

Let wel op de formulering van de vaststellingsovereenkomst. In een zaak die tot een uitspraak van Hof Arnhem leidde, kwamen partijen een huurbeëindiging overeen. Maar later ontstond een discussie toen de huurder besloot zijn ‘huur’ eerder op te zeggen dan de overeengekomen ontruimingsdatum. Volgens de verhuurder was dit niet mogelijk en had hij nog recht op de vergoeding tot de ontruimingsdatum. De kantonrechter concludeerde dat het in dit geval niet ging om een huurbeëindigingsovereenkomst, maar om een huurovereenkomst. De huurder mocht daarom inderdaad eerder opzeggen.

Het hof kwam echter tot een ander oordeel. Op basis van de formulering van de overeenkomst oordeelde het hof dat hier geen sprake was van een huurovereenkomst, maar van een vaststellingsovereenkomst. Het hof overwoog daarbij het volgende. Het feit dat partijen in de vaststellingsovereenkomst over ‘huurder’ en ‘verhuurder’ spreken én dat zij afspreken dat bepalingen uit de huurovereenkomst van toepassing zijn op het gebruik, dat betekent niet per definitie dat hier sprake is van een huurovereenkomst.

Voor wat betreft de vergoeding voor het voortgezet gebruik oordeelde het hof dat huurder deze niet hoefde te betalen. De ontruimingstermijn was gezien de formulering van de overeenkomst niet bedoeld om verhuurder van inkomsten te verzekeren. ‘Definitief’ suggereerde dan wel dat een eerdere ontruiming niet was voorzien, maar het gebruik van woorden als ‘uiterlijk’ en ‘gunnen’ wezen er juist op dat de ontruimingstermijn het belang van de huurder diende. En dus dat het huurder vrijstond om eerder te ontruimen. Bovendien had huurder afstand gedaan van zijn ontruimingsbescherming. Dat terwijl de vergoeding voor het gebruik gelijk bleef aan de huursom.

Kortom

De huurbeëindigingsovereenkomst voorziet prima in de mogelijkheid tot beëindiging van een huurverhouding, mits uw huurder daarvoor openstaat. Wij adviseren u wel deze overeenkomst op te laten stellen door een jurist. Zo voorkomt u mogelijk discussie over de uitleg van de overeenkomst. Voorkomen moet namelijk worden dat de huurder met de afspraken over voortgezet gebruik met succes zou kunnen betogen dat de huurovereenkomst is verlengd. Daar zit u natuurlijk niet op te wachten.