Huurovereenkomst bedrijfsruimte korter dan 2 jaar, wat zijn de risico’s?

Remko van den Wildenberg 3 mei 2018 3 minuten Huurrecht

U wilt uw bedrijfspand ex art. 7:290 BW verhuren. U ziet het echter niet zitten om meteen een contract af te sluiten voor een periode van 5+5 (10) jaar. Bovendien wilt u niet gebonden zijn aan de (beperkte) wettelijke opzeggingsgronden. In dat geval kan de regeling van art. 7:301 BW (tijdelijke huurovereenkomst bij wijze van proef) uitkomst bieden. Op grond van dit artikel kunt u namelijk een huurovereenkomst van korte duur aangaan, zonder dat u meteen aan de huurbeschermingsregels bent gebonden. In dit artikel leest u, waar u op moet letten bij het sluiten van een huurcontract voor 2 jaar of korter.

Huurbeschermingsregels niet van toepassing

Bij de huur van een winkel- of horecaruimte voor 2 jaar of korter, zijn volgens art. 7:301 BW  een aantal belangrijke huurbeschermingsregels niet van toepassing. Dit betekent dat:

• het huurcontact niet automatisch wordt aangegaan voor een periode van (5+5=) 10 jaar;
• de opzeggingsgronden van 7:296 BW niet gelden;
• partijen eventueel kunnen afspreken dat de overeenkomst van rechtswege (en dus zonder opzegging) eindigt;
• er geen minimale opzegtermijn van 1 jaar geldt.

Let op. Als verhuurder geniet u bij een kortdurende huurovereenkomst geen volledige vrijheid. Overige verplichtingen, zoals de verplichting om gebreken te herstellen, gelden namelijk ook gewoon bij huurcontracten van 2 jaar of korter.

Risico: verlenging van kortlopende huurovereenkomst

Zorg ervoor dat uw huurcontract in ieder geval vóór het verstrijken van de afgesproken termijn is opgezegd. Doet u dat niet? Dan wordt de huurovereenkomst van korte duur namelijk van rechtswege omgezet in een overeenkomst van 5+5 jaar (te rekenen vanaf het moment van aanvang). Een huurcontact van 2 jaar wordt dan dus verlengd met nog eens 3+5 jaar, waardoor u niet (meer) op korte termijn over uw bedrijfsruimte kunt beschikken. Bovendien bent u na deze verlenging gebonden aan de wettelijke huurbeschermingsregels (zie ook voornoemde opsomming).

Wilt u de kortdurende huurovereenkomst nog niet opzeggen? Dan kunt u ook een verzoek tot verlenging indienen bij de kantonrechter. (Pas) als u beschikt over die toestemming, geldt de wettelijke huurbescherming niet automatisch nadat uw kortdurende huurcontract is verlengd. Let op. Wilt u de overeenkomst verlengen? Dien het verzoekschrift dan vóór het verstrijken van de periode van 2 jaar in. Anders bent u te laat.

Tips voor het sluiten van de overeenkomst

Wilt u een overeenkomst voor korte tijd afsluiten? Houd dan (ook) rekening met de volgende tips:

 

• Neem uitdrukkelijk in het huurcontract op dat partijen een kortlopende overeenkomst ex art. 7:301 BW aangaan. Zo voorkomt u vervelende discussies achteraf over de aard van de overeenkomst.

 

• Neem in de overeenkomst géén regeling op voor de situatie na afloop van de eerste 2 jaar. Bepaal dus niet alvast dat de overeenkomst van korte duur, wordt verlengd met vijf jaar. U loopt dan het risico dat uw contract niet wordt gezien als een kortdurende huurovereenkomst ex art. 7:301 BW (zie ook een uitspraak van de rechtbank Haarlem van 13-01-2011.

 

• Neem (daarom ook) geen tussentijdse beëindigingsmogelijkheid op. Ook bij 5-jarige huurcontracten met een beëindigingsmogelijkheid na 2 jaar, loopt u het risico dat het ‘gewone’ wettelijke regime (met vergaande huurbescherming) van toepassing is. In dat geval kan de beëindigingsmogelijkheid door de huurder worden vernietigd.

 

• Gebruikt u een modelovereenkomst van bijvoorbeeld de ROZ? Let er dan goed op, dat u niet vrijwillig een huurbeschermingsbepaling van toepassing verklaart. Staat in de overeenkomst bijvoorbeeld (ook) dat het contract alleen kan worden opgezegd wegens de in de wet genoemde opzeggingsgronden? Dan kan de rechter u hieraan houden.