Huurverlaging om leegstand tegen te gaan?
Afgelopen vrijdag stonden in het Brabants Dagblad drie artikelen over leegstand en de hoogte van de huur. In het eerste artikel gaat het over een gezamenlijk offensief van Veghelse ondernemers. De Veghelse centrummanagement en ondernemingsvereniging VMK wil met pandeigenaren en makelaars rond de tafel om de mogelijkheid van een gezamenlijke huurverlaging en flexibele huurcontracten te bespreken. Dit om leegstand tegen te gaan.
In dezelfde krant stond ook een nieuw initiatief van een makelaar uit Heesch de huurmarkt in beweging te krijgen. Bedrijfsmakelaar Ries Willems heeft een winkelpand te huur gezet met 40% korting over de gehele huurperiode. Dit soort acties moeten, volgens hem, de leegstand tegengaan.
Ook Uden kampt met leegstand. Haaks op het voorgaande staat het derde artikel van die dag over de winkels aan de Promenade in Uden. De huurders van deze winkels moeten rekening houden met een forse huurverhoging, zo stelt centrummanager René Jetten. Het centrum wordt gerenoveerd waardoor de winkels gaan van een B naar een A- locatie. Ondernemers kunnen te maken krijgen met een huurverhoging.
Hoe zit dit nu juridisch in elkaar?
Kan een huurverlaging of huurverhoging zomaar worden doorgevoerd? Indien zowel verhuurder als huurder dit wensen, is dit eenvoudig: dit kan onderling worden afgesproken. Dan wordt een nieuw huurcontract opgesteld met de nieuwe voorwaarden.
Indien echter een van beide partijen niet meewerkt, wordt dit anders. Bij de verhuur van bedrijfsruimte is namelijk een aantal wetsartikelen van toepassing waarvan niet zomaar kan worden afgeweken. Denk aan: een overeengekomen tijdsduur van een contract of de mogelijkheid de huurprijs tussentijds aan te passen. Vaak wordt een contract voor 2 keer 5 jaar afgesloten. Dan is het alleen mogelijk om tussentijds de huur te verhogen als dit in de huurovereenkomst is opgenomen. Is dat niet het geval, dan moet eerst de periode van 5 jaar worden afgewacht.
Ook na de periode van 5 jaar is het niet eenvoudig om de huurprijs aan te passen. Er is namelijk een speciaal wetsartikel over huurprijsverhoging bij middenstandbedrijfsruimte in de wet opgenomen. Dit artikel gaat ervan uit dat de huurprijs omlaag of omhoog kan worden aangepast aan de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse. Dit is een gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse over een tijdvak van 5 jaar voorafgaand aan de huurprijsaanpassing. Dit loopt derhalve altijd achter waardoor het niet mogelijk is snel in te grijpen indien de marktomstandigheden dit vergen.
Veel ondernemers durven in deze tijd vaak geen nieuw contract voor 5 jaar aan te gaan. Zij weten vaak dat de buurman ook te veel huur betaald zodat een verzoek tot huurprijsaanpassing niet tot een ander resultaat hoeft te leiden. Een verhuurder wil graag oude contracten behouden en wil het liefst alleen nieuwe winkeliers goedkoper laten huren als alternatief tegen leegstand. Zo ontstaat er een vicieuze cirkel waardoor veel leegstand ontstaat, omdat veel winkeliers het hoofd niet boven water kunnen houden.
Bij renovatie van winkelpanden is het ook niet eenvoudig om de huurprijs aan te passen. Dan moet ervoor worden gekozen de huurovereenkomst tegen het einde van de overeengekomen duur op te zeggen vanwege dringend eigen gebruik. Hierbij wordt afgewogen of de renovatie zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet kan plaatsvinden.
Mentaliteitsverandering nodig
De initiatieven van Ries Willems en de Veghelse VMK zijn goed bedacht. Er moet beweging komen in de markt. Maar zo lang de politici in Den Haag de wet niet aanpassen, blijven het locale initiatieven die alleen kunnen slagen indien verhuurders meewerken. Het gaat om een mentaliteitsverandering bij met name de verhuurders. Maar niet alleen dat. Ook huurders moeten bereid zijn meer flexibiliteit in een huurcontract in te bouwen, zodat bijvoorbeeld de huurprijs weer omhoog kan indien de marktomstandigheden weer beter zijn.
Recent geplaatst in de kennisbank
Geen toevoeging
Denkt u in aanmerking te komen voor gefinancierde rechtsbijstand (toevoeging) of denkt u daar recht op te hebben, dan verwijzen wij u graag door naar Het Juridisch Loket. Wij zijn namelijk niet aangesloten bij de raad van rechtsbijstand als kantoor dat deze toevoegingen mag doen.