Is het ROZ-model voor winkelruimte 2012 echt vriendelijker voor de huurder?
Is het ROZ-model voor winkelruimte 2012 echt vriendelijker voor de huurder?
De Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) verzorgt al jaren de modellen voor huurovereenkomsten. Via hun website www.roz.nl zijn modellen met algemene bepalingen gratis beschikbaar voor winkelruimte, kantoorruimte en woonruimte. Deze modellen worden veel gebruikt en hebben een bepaalde autoriteit in de markt verworven. De Raad voor Onroerende zaken is echter een belangenorganisatie voor verhuurders.
De Raad voor Onroerende Zaken heeft ervoor gekozen om ook huurdersorganisaties te betrekken bij het opstellen van het nieuwe model van 2012. Dit nadat er veel protest was gekomen over de eenzijdigheid en verhuurdersvriendelijkheid van het ROZ-model winkelruimte 2008. De vraag is echter of dit nieuwe model met de daarbij behorende algemene bepalingen echt wel zo huurdersvriendelijk is geworden.
Dat lijkt niet het geval te zijn. Er zijn weliswaar enkele bepalingen opgenomen die in het voordeel van de huurder zijn, maar sommige toegiften zijn een wassen neus. Vergeleken met het model uit 2008, is er eigenlijk niet veel veranderd. De volgorde is veranderd. Sommige onderwerpen zijn verplaatst van de algemene bepalingen naar de basisovereenkomst. Sommige kritiekpunten zijn meegenomen, maar de inhoud is grotendeels gelijk gebleven.
Indien u klikt op www.roz.nl komt u rechtstreeks uit op de webpagina van ROZ waar u de modelovereenkomst winkelruimte met de bijbehorende algemene bepalingen en een toelichting kunt downloaden.
Hieronder worden enkele belangrijke wijzigingen opgesomd.
In de overeenkomst:
- In artikel 1.1. van de overeenkomst kan gekozen worden tussen bedrijfsruimte en 290-bedrijfsruimte. Deze keuze is van belang voor de vraag welk wettelijke regime van toepassing is. In de regel is sprake van 290-bedrijfsruimte (winkelruimte).
- Op basis van artikel 1.6 is de verhuurder bij aanvang huur verplicht een energieprestatiecertificaat (EPC) af te geven. Dit is opgenomen vooruitlopend op een wetsvoorstel hierover. Dit wetsvoorstel is echter recent afgewezen. Nog onduidelijk is hoe daaraan in de toekomst invulling wordt gegeven. Het afgeven van een EPC is namelijk verplicht, maar er is hieraan op dit moment geen sanctie gekoppeld.
- In artikel 3.2 is een keuzemogelijkheid opgenomen tussen wederzijdse opzegging of opzegging enkel door de huurder (huuroptie).
- Onder de huurprijs wordt nu ook de promotiebijdrage gerekend. Deze staat nu expliciet in de overeenkomst genoemd in de artikelen 4 en 6.
- In artikel 7.2 is een keuzemogelijkheid opgenomen om rente over de waarborgsom te vergoeden.
- Uitgangspunt van de huur is casco, zie artikel 9. Er is voor gekozen om dit uitgangspunt expliciet in de huurovereenkomst te vermelden om misverstanden te voorkomen. Uiteraard kan dit anders worden overeengekomen.
- Artikel 10 en 11 benoemen expliciet de voorzieningen die de huurder en verhuurder aanbrengen en hoe hiermee moet worden omgegaan. Dat stond eerst in de algemene bepalingen vermeld.
- Er is een artikel toegevoegd over asbest. Let goed op wat hieromtrent wordt afgesproken. Dit is een belangrijke bepaling voor zowel de huurder als de verhuurder.
In de algemene bepalingen:
- In de algemene bepalingen is in artikel 2 een invulling gegeven aan de wettelijke definitie van het gebrek. Materieel verandert er niet veel ten opzichte van het model van 2008. Het is een verhuurdersvriendelijke bepaling waarbij zo veel mogelijk is geprobeerd om de verhuurder tegemoet te komen door het begrip gebrek beperkt uit te leggen. Hierdoor kan een huurder minder snel een beroep doen op het feit dat een gebrek aan het gehuurde voor rekening van de verhuurder komt.
- In de algemene bepalingen is in artikel 13 een andere regeling gegeven voor veranderingen en toevoegingen door de huurder. Het uitgangspunt dat de huurder niks mocht veranderen zonder toestemming van de verhuurder, is verlaten. Dit artikel is iets huurdersvriendelijker geworden.
- De uitgebreide procedure van benoeming deskundigen uit het model 2008 (in verband met een huurprijsherzieningsprocedure) is komen te vervallen.
Recent geplaatst in de kennisbank
Geen toevoeging
Denkt u in aanmerking te komen voor gefinancierde rechtsbijstand (toevoeging) of denkt u daar recht op te hebben, dan verwijzen wij u graag door naar Het Juridisch Loket. Wij zijn namelijk niet aangesloten bij de raad van rechtsbijstand als kantoor dat deze toevoegingen mag doen.