Niet overslaan die voorinspectie bij einde huur. Doe het vooral nauwkeurig.

Remko van den Wildenberg 2 december 2016 3 minuten Huurrecht

Een voorinspectie lijkt vaak een heleboel gedoe voor weinig. Ten onrechte. Een vooroplevering kan namelijk in alle gevallen discussie schelen bij de definitieve oplevering. Zowel bij de verhuur van woonruimte als bij de verhuur van bedrijfsruimte en kantoorruimte. Doe er dus als huurder uw voordeel mee. In dit artikel bespreken we een voorbeeld uit de rechtspraak waar na een vooroplevering en een eindoplevering de huurder toch werd aangesproken voor schade. Na de eindoplevering ontdekte de verhuurder namelijk gebreken aan het pand waarvoor hij de huurder aansprak. Gelukkig voor de huurder in deze kwestie zonder succes. Waar ging het voor de verhuurder mis en voor de huurder goed?

En toen ging het mis na de eindoplevering

In de zaak die op 28 september 2016 speelde voor de rechtbank Limburg ging het om een einde huurovereenkomst kantoorruimte tussen een particuliere verhuurder en een besloten vennootschap als huurder. Zoals gebruikelijk was het ROZ-model voor kantoorruimte gebruikt met de daarbij behorende algemene bepalingen om de huurovereenkomst op te stellen. Vervolgens was er netjes een proces-verbaal bij oplevering bij aanvang van de huur opgesteld. In de huurovereenkomst was afgesproken dat de huurder bij einde huur de kantoorruimte in diezelfde staat moest opleveren. Verder was overeengekomen dat tijdig voor het einde van de huur een inspectie moest plaatsvinden en dat de huurder indien nodig na de inspectie herstelwerkzaamheden en reparaties kon uitvoeren. Genoeg regels dus die bepalen hoe partijen bij einde huur met eventuele gebreken om moeten gaan.

Met het einde van de huurovereenkomst vond een voorinspectie plaats. Na deze voorinspectie was een lijst met zaken aan de huurder toegezonden, die de huurder in de oude staat moest terugbrengen en moest repareren. Bij de eindinspectie bleek alles in orde en hebben partijen het proces-verbaal van oplevering bij einde huur ondertekend. So far so good.

Totdat verhuurder het pand ging verbouwen om er appartementen te realiseren. Toen bleek dat de elektrische installatie zoals de huurder die had achtergelaten, niet goedgekeurd kon worden. Uit een deskundigenrapport bleek dat de tekortkomingen aan die installatie zelfs voor een leek al die tijd zichtbaar waren geweest. U kunt het zich vast voorstellen: de verhuurder voelde zich enorm belazerd en vorderde bij de oud-huurder de schade van € 13.000,00. De huurder had destijds echter een extra groep aangelegd en had met de verhuurder de afspraak gemaakt dat die mocht blijven zitten bij einde huur. De huurder was zich dan ook van geen kwaad bewust.

Nauwkeurige voorinspectie

Maken partijen na een gezamenlijke voorinspectie afspraken over wat nog nodig is om behoorlijk op te leveren, dan mag de huurder erop vertrouwen dat de verhuurder genoegen neemt met het nakomen van die opleveringsafspraken. De verhuurder kan daarom in beginsel na afloop van de huur de huurder niet meer aansprakelijk stellen voor het herstel van andere bij de voorinspectie bestaande gebreken. Dit is slechts anders als die gebreken bij de voorinspectie niet of nauwelijks vast te stellen waren. De verhuurder moet er dus voor zorgen dat de voorinspectie nauwkeurig gebeurt. Indien nodig met deskundigen. Dat laatste is aan te raden als de verhuurder zelf niet ter zake deskundig is of als het gaat om de staat van door de huurder aangebrachte bijzondere voorzieningen, zoals in dit geval een elektrotechnische installatie.

Verborgen gebrek?

Een gebrek dat bij een nauwkeurige voorinspectie aan het licht behoort te komen, is geen verborgen gebrek. Naar het oordeel van de kantonrechter gaat het in deze zaak om zulke gebreken. In het deskundigenrapport stonden de gebreken aan de elektrotechnische installatie uitgebreid en met foto’s ondersteund beschreven. Bovendien bleek uit het merendeel van de foto’s dat het niet moeilijk was om toegang tot het gefotografeerde te krijgen. Volgens de kantonrechter had de verhuurder beter moeten inspecteren of een deskundige moeten inschakelen. De ingehouden waarborgsom moest dus terug naar de huurder en de vordering tot schadevergoeding werd afgewezen. Volgens de kantonrechter leverde het voorinspectierapport dwingend bewijs op voor de huurder dat hij niet meer hoefde te herstellen dan in dat rapport stond vermeld. De verhuurder kon daar niet zomaar op terugkomen. Het ging hier namelijk om zichtbare gebreken. Was sprake geweest van verborgen gebreken, dan was de uitkomst mogelijk anders geweest.

Conclusie

In deze zaak leverde het voorinspectierapport dwingend bewijs op voor de huurder dat hij niet meer hoefde te herstellen dan in het rapport stond vermeld. En dat kan enorm belangrijk zijn. Zorg als huurder dus altijd dat alle zaken goed vermeld staan in een inspectierapport. Dat levert namelijk dwingend bewijs op als de verhuurder na de oplevering nieuwe gebreken ontdekt.