Het nieuwe ROZ-model voor woonruimte.
De Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) heeft dit jaar een nieuwe modelhuurovereenkomst voor woonruimte gepubliceerd. Het model bestaat net als de vorige modellen uit 2 onderdelen, namelijk: de huurovereenkomst en de algemene bepalingen. Het vorige model dateerde uit 2003 en speelde daarom onvoldoende in op recente ontwikkelingen op de woningmarkt. Denk daarbij bijvoorbeeld aan tijdelijke verhuur (Wet doorstroming huurmarkt), verhuur aan specifieke groepen en onderverhuur via AirBnB. Dat is allemaal opgelost met dit nieuwe model.
Mogelijkheden voor tijdelijke verhuur
Op 1 juli 2016 is de Wet doorstroming huurmarkt ingevoerd. Met deze wet heeft de verhuurder de mogelijkheid gekregen om een woonruimte tijdelijk te verhuren zonder dat de huurder huurbescherming toekomt. In een eerder artikel zijn we hier dieper op ingegaan. Het nieuwe model biedt vier verschillende mogelijkheden voor wat betreft de duur van de huurovereenkomst:
- Verhuur voor onbepaalde tijd. Hierbij gaat u met de huurder een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd aan. De huurder heeft hierbij huurbescherming.
- Verhuur voor onbepaalde tijd met een minimum van 12 maanden. Hierbij kunt u en/of de huurder niet eerder opzeggen dan na één jaar. De minimumduur is namelijk 12 maanden. De ROZ maakt echter wel een kanttekening bij deze mogelijkheid. Volgens de wet mag een huurovereenkomst die voor bepaalde tijd is aangegaan tussentijds door de huurder worden opgezegd. Dat betekent dat de huurder ook bij deze optie binnen de eerste 12 maanden mag opzeggen. Dat is een tegenstrijdigheid en de rechtspraak moet dus uitwijzen hoe een dergelijke overeenkomst wordt beoordeeld.
- Verhuur voor bepaalde tijd voor maximaal 2 jaar (bij zelfstandige woonruimte) of 5 jaar (bij onzelfstandige woonruimte) op grond van artikel 7:271 BW . De huurder heeft in dit geval geen recht op huurbescherming. Pas wanneer de huurovereenkomst na deze termijn wordt voortgezet, heeft de huurder recht op huurbescherming. U moet de huurder uiterlijk één maand voor het einde van de bepaalde tijd informeren over de afloop van de huurovereenkomst. Doet u dit niet, dan wordt de huurovereenkomst van rechtswege (automatisch) omgezet in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
Let op! U kunt maar één keer een huurovereenkomst voor maximaal 2 jaar of 5 jaar aangaan. Een opvolgende huurovereenkomst voor bepaalde tijd wordt gezien als een voortzetting van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De huurder heeft dan alsnog recht op huurbescherming. Wat u ook met elkaar afspreekt.
- Verhuur voor bepaalde tijd langer dan 2 jaar(ingeval van zelfstandige woonruimte) of 5 jaar (ingeval van onzelfstandige woonruimte). U komt samen een bepaalde minimum huurtermijn overeen. Binnen deze termijn is de huurovereenkomst voor beide partijen niet opzegbaar. Deze overeenkomst wordt na deze termijn voor onbepaalde tijd voortgezet.
Verhuur aan bepaalde doelgroepen
Met de inwerkingtreding van de Wet doorstroming huurmarkt hebt u als verhuurder ook de mogelijkheid gekregen om te verhuren aan een specifieke doelgroep. De doelgroepen waar u uit kunt kiezen zijn opgesomd in de wet. Het gaat om gehandicapten, ouderen, jongeren onder de 28 jaar, studenten, promovendi en grote gezinnen. Op het moment dat de huurder niet meer binnen een bepaalde doelgroep valt, kunt u de huurovereenkomst opzeggen met een beroep op dringend eigen gebruik.
Aanpak overlast verhuur via AirBnB
De laatste jaren wordt verhuur via online platforms zoals AirBnB steeds populairder. Niet iedereen is daar even blij mee. Het kan nogal wat overlast veroorzaken. Het nieuwe ROZ-model geeft meer handvatten voor verhuurders om dit aan te pakken. Zowel In de huurovereenkomst als in de algemene bepalingen is opgenomen dat onderhuur via AirBnB of soortgelijke organisaties niet is toegestaan zonder dat hiervoor de voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder is verkregen. Onderverhuurt de huurder de ruimte toch, dan verbeurt diegene een boete. In tegenstelling tot het vorige model is de boetebepaling opgenomen in de huurovereenkomst en niet meer in de algemene bepalingen.
Boetebepalingen
In het model zijn tot slot ook de boetebepalingen aangepast. In de toelichting bij het model worden zelfs boetebedragen voorgesteld voor de verschillende overtredingen die de huurder kan begaan. Daarmee wordt met het model meer recht gedaan aan de rechtspraak die de laatste jaren over deze boetebepalingen is gewezen.
Recent geplaatst in de kennisbank
Geen toevoeging
Denkt u in aanmerking te komen voor gefinancierde rechtsbijstand (toevoeging) of denkt u daar recht op te hebben, dan verwijzen wij u graag door naar Het Juridisch Loket. Wij zijn namelijk niet aangesloten bij de raad van rechtsbijstand als kantoor dat deze toevoegingen mag doen.