Onderhoud aan een verhuurd pand: wie is wanneer verantwoordelijk?

Remko van den Wildenberg 23 november 2015 3 minuten Huurrecht

Stel, u bent eigenaar van een pand en u hebt dit pand verhuurd aan een winkelier. De winkelier wil dat u de buitenkant opknapt met een schilderbeurt. Moet u dit doen? En nog belangrijker… Moet u dit betalen? En wat als de huurder zelf een pui aan uw pand heeft gebouwd? Wat geldt er dan? En wat geldt er als de huur afloopt?

U hebt uw pand verhuurd als 290-bedrijfsruimte, ook wel middenstandbedrijfsruimte genoemd. Voor middenstandsbedrijfsruimte is in de wet geen specifieke regeling opgenomen over buitenschilderwerk. In principe bent u als eigenaar gehouden  om (preventief) onderhoud uit te voeren. Doet u dat niet, dan kan dit op termijn een gebrek opleveren voor de huurder. Daarbij is natuurlijk wel van belang hoe uw huurder het pand heeft “aangehuurd” en wat u met elkaar in de huurovereenkomst hebt afgesproken. Hebt u hierover niets afgesproken, dan kan uit de wet worden afgeleid dat kleine herstellingen voor de huurder en grote herstellingen voor de verhuurder zijn. Oftewel, het binnenschilderwerk is voor de huurder en het buitenschilderwerk is voor u.

Het is heel gebruikelijk om gebruik te maken van het ROZ-model voor middenstandsbedrijfsruimte. In dat geval wordt uitgegaan van cascohuur, tenzij partijen iets anders overeengekomen. Maak je ook gebruik van de meest recente algemene bepalingen van ROZ voor middenstandsbedrijfsruimte, dan is in artikel 12.3 geregeld dat het buitenschilderwerk voor de verhuurder is. Duidelijk… Of toch niet?

Instemming?

Maar wat als uw huurder de voorkant van het pand heeft opengebroken en daar een stuk heeft aangebouwd? Of uw huurder heeft de pui volledig aangepast? Wat geldt er dan? Is het dan nog steeds zo duidelijk? In dat geval moet u eerst de volgende vraag stellen: Hebt u toestemming gegeven voor deze verandering en wat hebt u met de huurder daarover afgesproken? Let op. Uw instemming is altijd nodig. En of u nu wel of geen toestemming hebt verleend: wijzigingen die uw huurder zelf heeft aangebracht (de zgn. ZAV: zelf aangebrachte voorzieningen) vallen niet onder het gehuurde. Dat is geregeld in artikel 13.9 van de algemene bepalingen. U bent dus niet verplicht om die zelf aangebrachte voorzieningen te onderhouden. Dat moet de huurder zelf doen.

Contractbreuk

Waarom is het dan wel van belang om te weten of u toestemming hebt verleend? Uw huurder pleegt contractbreuk door geen toestemming te vragen. Als u toestemming verleent, dan doet u dat vaak onder voorwaarden. Daarnaast is de vraag van belang bij het einde van de huurovereenkomst. Volgens artikel 13.14 van de algemene bepalingen is de huurder gehouden het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst in de originele staat op te leveren. Hij is dus verplicht om de ZAV te verwijderen. Hebt u dat liever niet? Dan kunt u de huurder vragen om de ZAV niet te verwijderen. Uw huurder mag dan kiezen. Verwijderen of laten zitten. Hij mag u in ieder geval niet om een vergoeding vragen. Dat is geregeld in artikel 13.15 van de algemene bepalingen. Tip. Wil uw huurder verbouwen? Bedenk dan goed of u extra voorwaarden wilt stellen aan de huurder over de ZAV. Met name is het verstandig om afspraken te maken over het einde van de huurovereenkomst. Moet de huurder het gehuurde in de originele staat opleveren of niet?

Het is dus de huurder die voor het buitenschilderwerk en ander onderhoud van de zelf aangebrachte pui moet zorgen. Dat is natuurlijk anders als u samen andere afspraken in de huurovereenkomst of in een aanvulling daarop vastlegt.

Conclusie

Als verhuurder bent u verplicht om onderhoud aan de buitenkant van het gehuurde uit te voeren. Doet u dit niet dan kan sprake zijn van een gebrek. Gebruikt u de ROZ-modellen? Daar staat de plicht voor buitenschilderwerk expliciet beschreven. Maar let op! U hoeft niet de door de huurder zelf aangebrachte pui te onderhouden. Die behoort namelijk niet tot het gehuurde.