Ouderdomsclausule: zo beperkt u aansprakelijkheid wegens verborgen gebreken.
U wilt uw jaren ’30 woning verkopen. U bent niet bekend met ernstige gebreken in de woning, maar vanwege de leeftijd van uw woning, durft u niet te garanderen dat ze er niet zijn. Een oude woning kent nu eenmaal een (groter) risico ten aanzien van verborgen gebreken. Daarom wilt u het risico op aansprakelijkheid voor eventuele verborgen gebreken met een ouderdomsclausule beperken. In dit artikel leggen wij u uit waarop u bij het afspreken van een ouderdomsclausule moet letten. Een ouderdomsclausule beschermt u als verkoper namelijk niet altijd.
Ouderdomsclausule wegens grote(re) kans op verborgen gebreken
Bij verkoop, moet uw woning alle eigenschappen bezitten, die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Dat betekent over het algemeen dat de koper ervan uit mag gaan dat de woning geschikt is voor normaal gebruik. Wordt er (na de verkoop) een verborgen gebrek geconstateerd? Dan kan dit aan het normale gebruik van de woning in de weg staan. Dat is bijvoorbeeld het geval als een (onderdeel van een) woning onbewoonbaar wordt door een lekkage. De verkoper is dan aansprakelijk voor de daardoor ontstane schade. Althans, als de koper niet van de lekkage op de hoogte was of kon zijn. En als de lekkage al bestond op het moment van de verkoop.
Verborgen gebreken, zoals lekkages, scheurvorming en/of houtrot ontstaan vaak ook door ouderdom van een woning. Door een ouderdomsclausule in de overeenkomst op te nemen, wordt het risico van het ontbreken van geschiktheid voor normaal gebruik (gedeeltelijk) bij de koper neergelegd. De koper verklaart dan namelijk dat hij – vanwege de leeftijd van de woning – minder hoge eisen stelt aan de staat en de kwaliteit van de gekochte woning. Met een ouderdomsclausule beperkt u dus het risico om aansprakelijk te worden gesteld wegens verborgen gebreken.
Ouderdomsclausule: wat is de reikwijdte?
De naam zegt het al: een ouderdomsclausule beschermt alleen tegen kwaliteitsgebreken die samenhangen met de oude leeftijd van de woning. Specifiek moet het gaan om gebreken die betrekking hebben op:
- de ouderdom van de woning, of
- het gebruik van verouderde materialen, of
- veranderingen in de bouwkundige eisen.
Stel: u verkoopt uw woning. In het verkoopcontract komt u een ouderdomsclausule overeen. In deze clausule tempert u (zoals dat hoort) de verwachtingen van de koper ten aanzien van de bouwkwaliteit. Bovendien verklaart u dat u niet aansprakelijk bent voor kwaliteitsgebreken. Nadat de koper een ingrijpende verbouwing laat verrichten, wordt er een ernstige doorbuiging geconstateerd. Er is zelfs sprake van instortingsgevaar. Kunt u met een verwijzing naar die ouderdomsclausule stellen dat u niet aansprakelijk bent voor de schade die door de doorbuiging is ontstaan?
Helaas. Er is tóch een grote kans dat u voor deze schade aansprakelijk bent. In een vergelijkbare zaak oordeelde rechtbank Den Haag (ECLI:NL:RBDHA:2017:14351) namelijk dat de koper in dit geval geen rekening hoefde te houden met een dergelijke extreme situatie als instortingsgevaar. Uit het vonnis blijkt dus dat een algemene formulering van de ouderdomsclausule niet alle kwaliteitsgebreken dekt. Was de ouderdomsclausule specifieker geformuleerd, dan had de verkoper mogelijk aansprakelijkheid kunnen voorkomen worden.
Tips bij opstellen ouderdomsclausule
Wilt u een ouderdomsclausule opnemen? Houdt dan rekening met de volgende tips:
- Weet u dat er in uw woning een ouderdomsgebrek aanwezig is? Dan moet u de koper hierover informeren. Een ouderdomsclausule beschermt u namelijk niet tegen gebreken waarmee u bekend bent.
- Beschrijf zo specifiek mogelijk welke verwachtingen de koper mag hebben ten aanzien van de kwaliteit van de woning.
- Neem naast de algemene clausule, – voor zover mogelijk – ook een specifieke beschrijving op van de gebreken waarvoor u (in ieder geval) geen aansprakelijkheid aanvaardt.
- Spreek af dat een eventuele verbouwing – ongeacht de ernst van de eventuele daarbij aan het licht komende verborgen gebreken – volledig voor rekening en risico van de koper komt.
Hulp nodig bij het opstellen van een sterke ouderdomsclausule? Wij helpen u graag verder.
Recent geplaatst in de kennisbank
Geen toevoeging
Denkt u in aanmerking te komen voor gefinancierde rechtsbijstand (toevoeging) of denkt u daar recht op te hebben, dan verwijzen wij u graag door naar Het Juridisch Loket. Wij zijn namelijk niet aangesloten bij de raad van rechtsbijstand als kantoor dat deze toevoegingen mag doen.