Een proefperiode bij huur van een middenstandsbedrijfsruimte? Kan dat wel?

Remko van den Wildenberg 20 maart 2015 3 minuten Huurrecht

Binnen het huurrecht valt er bij middenstandsbedrijfsruimte niet zoveel te kiezen. Van de meeste regels kan niet worden afgeweken. Zo geldt in principe bij de huur van een middenstands-bedrijfsruimte dat het contract wordt gesloten voor vijf jaar. Daarna wordt dit contract verlengd met vijf jaar (5+5). Een proefperiode afspreken van twee jaar is echter toch mogelijk. Dit is geregeld in artikel 7:301 van het Burgerlijk Wetboek (BW). In dit artikel leggen we u uit hoe dit werkt.

Goede afspraken

De proefperiode is een uitzondering op de hoofdregel van 5+5 jaar. Deze uitzondering is geschikt wanneer de huurder en verhuurder slechts tijdelijk de bedrijfsruimte willen (ver)huren. Bij huurcontracten met een proeftijd is het vooral aan de verhuurder en huurder om hierover goede afspraken te maken. Zo mogen verhuurder en huurder bijvoorbeeld zelf de opzegtermijn bepalen. Ook mogen ze zelf bepalen hoe er opgezegd mag worden. Bij huurcontracten zonder proeftijd schrijft de wet dit voor. In die gevallen is de opzegtermijn minimaal één jaar en moet de opzegging per aangetekende post of per deurwaarder te gebeuren. Dat is dus niet voorgeschreven bij huurcontracten met een proefperiode.

Bedoeling partijen

Het is belangrijk om in het huurcontract met een proefperiode duidelijk op te nemen wat de bedoelingen van de verhuurder en huurder zijn bij het sluiten van het huurcontract. Die bedoeling kunnen partijen eenvoudig in de overwegingen bovenaan het huurcontract opnemen. Een rechter kijkt namelijk naar de bedoelingen van partijen bij het aangaan van de overeenkomst.

Mag het langer dan twee jaar?

Nee! De proefperiode mag niet langer zijn dan twee jaar. Let daarop. Wanneer de proeftijd langer is dan twee jaar, gelden namelijk weer de normale regels voor huur van een bedrijfsruimte. Oftewel, u hebt dan per ongeluk te maken met een huurcontract voor vijf jaar met een opzegtermijn van minimaal één jaar. Overigens hoeft een verhuurder niet bang te zijn dat een huurder de vijf jaar kan afdwingen door te blijven. Het is niet de bedoeling om de huurder te belonen voor zijn weigeren om weg te gaan.

Na de twee jaar

Na de proefperiode van twee jaar loopt het huurcontract door als partijen hier niets over afspreken. Ook loopt het contract door als partijen geen actie ondernemen. Het doorlopen van het huurcontract betekent dat er nog drie jaren (2+3) bijkomen. De huurder en verhuurder kunnen ook zelf in actie komen en een nieuw huurcontract afsluiten. Als ze de huur willen voortzetten, kunnen zij een 5+5 contract afsluiten, waarbij de twee jaren proeftijd al dan niet meetellen.

Alternatieven?

Er is ook nog een andere mogelijkheid om flexibeler te contracteren. Een huurcontract dat afwijkt van de 5+5 hoofdregel is ook toegestaan met toestemming van de rechter. Let wel: deze toestemming moet er zijn voordat de twee jaar proeftijd om is. Als de toestemming van de rechter na de twee jaar proeftijd komt, heeft de toestemming geen nut meer. In dat geval hebben de verhuurder en huurder weer automatisch te maken met de verlenging van drie jaar. Normaal gesproken wordt een dergelijke toestemming van de rechter al gevraagd bij het ondertekenen van de huurovereenkomst. Dit kan eventueel worden gecombineerd met een ontbindende voorwaarde.

Conclusie

Binnen de proeftijd hebben verhuurder en huurder de kans om te zien of de huur van het bedrijfspand bevalt. Het is voor beide partijen prettig en belangrijk om tijdens de proeftijd al te kijken naar mogelijke vormen van huurcontracten voor na de proefperiode. Leg dit goed vast in het huurcontract. Ook is het van belang om het einde van de twee jaren proeftijd in de gaten te houden. De opzegging moet namelijk op tijd plaatsvinden. Immers, zonder een tijdige opzegging heeft de proefperiode geen effect.