De Wet doorstroming huurmarkt en de minimale huurtermijn.
U verhuurt alweer bijna vijf jaar uw pand op basis van de Leegstandwet. Natuurlijk met een vergunning die u daarvoor van de gemeente hebt gekregen. Die vergunning is echter maar vijf jaar geldig en verloopt dus bijna. Dat betekent dat u dus nu een nieuwe huurovereenkomst moet sluiten zonder de bescherming die de op basis van de Leegstandwet genoot. Op zich vindt u dat geen probleem. U wilt uw pand namelijk graag blijven verhuren…. maar wel nog steeds voor bepaalde tijd en het liefst met een minimale huurtermijn. Met een nieuwe huurder hebt u in augustus 2016 een huurovereenkomst gesloten voor minimaal één jaar. U hebt daarbij het ROZ-model hebt gebruikt. Wat nu als uw huurder toch na twee maanden de huur opzegt? Mag dit zomaar? Mag de huurder afwijken van de gemaakte afspraak? En wat heeft de Wet doorstroming huurmarkt hiermee te maken?
Wet doorstroming huurmarkt
Op 1 juli 2016 is de Wet doorstroming huurmarkt in werking getreden. Als gevolg van deze wet is het huurrecht op onderdelen veranderd om op die manier: a.) de flexibiliteit op de huurmarkt te bevorderen, b.) de prijs- en kwaliteitsverhouding te verbeteren om een impuls te geven aan een betere doorstroming op de huurwoningmarkt en c.) scheefwonen te bestrijden. De wet is alleen van toepassing op huurovereenkomsten die worden gesloten na het in werking treden van de wet. Dus op overeenkomsten die op of na 1 juli 2016 zijn gesloten.
Deze wet geeft u als verhuurder meer vrijheid: u krijgt namelijk de mogelijkheid om zelfstandige woonruimte voor twee jaren of korter te verhuren. Onzelfstandige woonruimte, zoals een kamer, mag zelfs voor maximaal vijf jaar verhuurd worden. Dit allemaal zonder dat de huurder recht heeft op huurbescherming. Een enorm voordeel dus. Let op. Bent u een woningcorporatie, dan mag u sociale huurwoningen niet voor bepaalde tijd verhuren.
Beëindiging
Aan het einde van de overeengekomen termijn eindigt de huurovereenkomst zonder dat u hoeft op te zeggen. Wel moet u bij zelfstandige woonruimte uiterlijk één maand en maximaal drie maanden voor afloop van die termijn schriftelijk aan uw huurder laten weten dat de huurovereenkomst na afloop van die termijn eindigt. Bij onzelfstandige woonruimte is de termijn uiterlijk één maand voor afloop van de overeengekomen termijn.
Tussentijds opzeggen is niet mogelijk. Dat recht hebt u als verhuurder niet. Uw huurder heeft dat recht echter wel. Hij mag opzeggen tegen een voor betaling van de huur overeengekomen dag. Dit is dwingend recht. U mag daarover dus geen andere afspraken maken.
Geen huurbescherming
Informeert u uw huurder tijdig over het einde van de huurovereenkomst, dan heeft hij geen recht op huurbescherming. Stuurt u deze kennisgeving niet of te laat en uw huurder blijft zitten, dan wijzigt de huurovereenkomst naar een reguliere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Mét de volledige huurbescherming voor uw huurder. Let dus goed op de termijnen.
De Wet doorstroming huurmarkt en het ROZ-model
De vraag is nu, of uw huurder de huurovereenkomst inderdaad tussentijds mag opzeggen. U hebt immers het ROZ-model gebruikt en daarin is in artikel 3.1 geregeld, dat de huurovereenkomst is aangegaan voor de minimale termijn van één jaar en dat tijdens partijen de huurovereenkomst dus niet niet tussentijds kunnen opzeggen. Volgens de Wet doorstroming huurmarkt mag de huurder de tijdelijke huurovereenkomst echter wel tussentijds opzeggen. Hoe zit dat nu? Mag uw huurder nu wel of niet opzeggen? Vast staat namelijk dat op uw huurovereenkomst de nieuwe wet wel van toepassing is. U bent immers de huurovereenkomst na 1 juli 2016 aangegaan.
In uw situatie – huurovereenkomst voor de duur van één jaar en gesloten na 1 juli 2016 – vrees ik dat uw huurder inderdaad kan opzeggen. De wetgever is namelijk duidelijk over de opzegmogelijkheid van de huurder bij deze tijdelijke contracten: die mogelijkheid is van dwingend recht en dus mag u er niet van afwijken.
Voorkomen is beter dan genezen?
U moet dus op zoek naar een nieuwe huurder. Een huurder waarmee u het liefst ook een huurovereenkomst voor een korte duur wilt sluiten. Is het nog mogelijk om een tijdelijke huurovereenkomst te sluiten waarin uw inkomsten voor in ieder geval het eerste jaar verzekerd zijn? Wij verwachten van niet. Helaas. Wel kunt u in plaats daarvan een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd te sluiten met een minimale huurtermijn van één jaar. Uw huurder, maar u natuurlijk ook, kan dan de huur het eerste jaar dus niet opzeggen. Het nadeel is dan wel dat u een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd hebt gesloten met alle gevolgen van dien. Een risico dat u mogelijk niet wilt lopen.
Recent geplaatst in de kennisbank
Geen toevoeging
Denkt u in aanmerking te komen voor gefinancierde rechtsbijstand (toevoeging) of denkt u daar recht op te hebben, dan verwijzen wij u graag door naar Het Juridisch Loket. Wij zijn namelijk niet aangesloten bij de raad van rechtsbijstand als kantoor dat deze toevoegingen mag doen.