Verhuur en verkoop van onbebouwde grond met als doel verjaring tegen te gaan

Remko van den Wildenberg 10 mei 2016 3 minuten Huurrecht

In een ander artikel hebben we al eens uitgelegd dat overheden zich aan vier gedragsregels moeten houden als zij economische activiteiten verrichten. Dat volgt uit de Wet Markt en Overheid. Voor onze vastgoedpraktijk is de belangrijkste gedragsregel de volgende: Bij onder meer het verkopen en verhuren van grond en gebouwen moeten alle integrale kosten worden doorberekend. Dit is alleen anders als sprake is van een economische activiteit in het algemeen belang die ook als zodanig door de gemeenteraad is aangewezen in een raadsbesluit. In ons artikel leggen we uit wat dit voor u als makelaar betekent. En hoe het zit met verjaring.

Wat betekent dit nu in de praktijk?

Een gemeente of provincie mag als gevolg van de Wet Markt en Overheid geen grond of een gebouw in gebruik geven voor niks of weinig. Bruikleenovereenkomsten zijn dus per definitie in strijd met de Wet Markt en Overheid en dus nietig. Zulke overeenkomsten zijn dus niet rechtsgeldig. Dat geldt ook voor huurovereenkomsten die in strijd met deze wet zijn. Dat betekent dat alle overeenkomsten door gemeentes opnieuw gesloten moeten worden.

Heeft iemand grond voor een periode van 20 jaar onafgebroken in bezit gehad, dan wordt die bezitter van die grond op den duur vanzelf eigenaar. Door verjaring dus. Dit lukt alleen als iemand die grond in bezit had. Was die persoon slechts houder, dan bleef die ook houder. Een houder kan dus nooit via verjaring eigenaar van de grond worden. Iemand is houder van grond als de eigenaar die grond aan hem in gebruik heeft gegeven of aan hem heeft verhuurd. Om verjaring tegen te gaan gaven gemeentes dus vaak reststroken (ook wel “snippergroen” genoemd) in gebruik of sloten zij huurovereenkomsten voor een erg laag bedrag. Logisch, want dat was voor alle partijen een eenvoudige en goedkope oplossing.

De klant heeft vragen

Door de Wet Markt en Overheid kan dit niet meer. Grond mag alleen verhuurd worden als daarbij alle integrale kosten worden doorberekend. De gemeente kan dus bij uw klant langsgaan en ineens de voorwaarden van het gebruik veranderen. Als makelaar kunt u hierover bijvoorbeeld de volgende vragen krijgen:

• Is het redelijk dat de gemeente ineens geld vraagt terwijl het voorheen gratis was? Ja, want dat is de gemeente verplicht op basis van de Wet Markt en Overheid.
• Uw klant is het hiermee oneens. Wat dan? Werkt hij niet mee, dan kan de gemeente het gebruik van de grond beëindigen. Doet de gemeente dat niet, dan handelt de gemeente in strijd met de Wet Markt en Overheid.
• Welke huurprijs is redelijk? Het gaat niet om een marktconforme prijs, dat is namelijk niet verplicht. De prijs moet (slechts) alle integrale kosten dekken en het is onze verwachting dat die prijs lager dan de marktconforme prijs ligt. Bestaat daarover onduidelijkheid? Vraag de gemeente om hun beleid op basis waarvan de grondprijs is gebaseerd. Alle kosten moeten meewegen.
• Zijn er uitzonderingen mogelijk? Ja, als de grond wordt uitgegeven in het kader van algemeen belang. Daarbij kunt u denken aan een sportterrein. De uitgifte van “gewoon” snippergroen zal waarschijnlijk nooit onder die uitzondering vallen.
• Wat als u een woning verkoopt waarbij een strook grond in gebruik is, die eigendom van de gemeente is? Gaan bestaande afspraken mee over? Dat kan, maar de kans is groot dat de gemeente met de koper een nieuwe overeenkomst wilt sluiten om zo aan de Wet Markt en Overheid te kunnen voldoen.
• Hoe “heet wordt de soep gegeten”? Ik merk er niets van in de praktijk? Niet alle gemeentes zijn zich ervan bewust dat de regels van de Wet Markt en Overheid ook gelden voor de uitgifte van “snippergroen”. De focus lag (en ligt) op verkooptransacties en de verhuur van bebouwde grond. Langzaamaan komt echter het besef en dan volgen waarschijnlijk ook het beleid met een actieplan. De Autoriteit Markt en Overheid toetst en treedt handhavend op. Wanneer het beleid voor snippergroen aan de beurt is, dat is op dit moment onbekend. De vraag is echter of je dat als gemeente moet willen afwachten.