Verminderd huurgenot door derden.

Remko van den Wildenberg 9 juni 2017 3 minuten Huurrecht

U exploiteert een strandpaviljoen. De grond waarop uw paviljoen is gebouwd, huurt u van de gemeente. Bezoekers kunnen het paviljoen bereiken via het strand en via een aantal duinpaden. In verband met de herinrichting van de openbare ruimte door de gemeente, zijn twee van die paden al geruime tijd afgesloten. De gemeente heeft hiertoe opdracht gegeven aan een plaatselijke aannemer (een derde dus). Dat is ook degene die de duinpaden heeft afgesloten. Uw bezoekersaantallen lijden daaronder, want bezoekers moeten veel moeite doen om uw paviljoen te bereiken. Hierdoor ervaart u een verminderd huurgenot en leidt u schade. Levert deze afsluiting een gebrek op? En zo ja, kunt u dan de verhuurder dwingen dit gebrek te verhelpen en de schade te vergoeden? Of is geen sprake van een gebrek, omdat het gebrek wordt veroorzaakt door een derde en niet de verhuurder? We vertellen u er graag meer over.

Verstoring huurgenot door een derde

Een verhuurder is wettelijk verplicht, op verlangen van een huurder, gebreken te verhelpen. Die verplichting geldt niet wanneer dit voor een verhuurder onmogelijk is of wanneer dit onredelijk hoge uitgaven vereist. Wat betekent dat voor het bovenstaande? Is vanwege de afsluiting wel sprake van een gebrek? En zo ja, moet de gemeente (de verhuurder) dit gebrek dan verhelpen?

Zelfde verhuurder

In principe hoeft een verhuurder niets te doen aan een verstoring van het huurgenot door een derde. Tenzij een huurder bijvoorbeeld overlast ervaart van zijn buren en deze buren van dezelfde verhuurder huren. In dat geval wordt er van de verhuurder verwacht dat hij enige zeggenschap heeft over de gedragingen van de buren. De verhuurder kan namelijk passende maatregelen treffen tegen het overlast veroorzakende gedrag. Dit heeft Hof Den Bosch op 20 januari 2015 bevestigd. Het Hof oordeelde hier dat de verhuurder binnen drie maanden een procedure tegen de overlastgever moest starten, waarin de verhuurder ontbinding van de huurovereenkomst op grond van vermeende overlast moest vorderen.

Niet dezelfde verhuurder

De inleidende casus is niet fictief. Het Hof behandelde deze zaak op 28 september 2010. De gemeente was in die zaak de verhuurder van het stuk grond aan de strandexploitant. Daarnaast was de gemeente opdrachtgever van de aannemer die werkzaamheden verrichtte in verband met de herinrichting van de openbare ruimte. De gemeente voerde deze werkzaamheden niet zelf uit, maar was (is) wel verantwoordelijk voor de openbare ruimte. Daarom kon (kan) de gemeente optreden tegen activiteiten die het onbelemmerde gebruik van die openbare ruimte verhinderen. Ook kon (kan) zij alternatieve maatregelen treffen om eventuele hinder weg te nemen. Nu de gemeente in deze zaak niet had aangetoond, dat zij dit had gedaan, werd de gemeente veroordeeld om de schade te vergoeden.

Verminderd huurgenot door windturbines?

De kantonrechter heeft begin 2017 uitspraak gedaan in een zaak waarbij sprake was van een (dreigende) inbreuk op het huurgenot van een huurder. Delta Park Neeltje Jans huurt een deel van het voormalig werkeiland Neeltje Jans in de Oosterschelde van de Staat. Windpark OSK wil een windpark realiseren op hetzelfde eiland en de Staat heeft daartoe (privaatrechtelijke) toestemming verleend. Het Delta Park is daar (uiteraard) niet blij mee. Zij heeft in deze zaak alle mogelijke gevolgen opgesomd van de realisatie van dit windpark.

De kantonrechter heeft uiteindelijk geoordeeld dat er sprake is van een ernstige inbreuk op het huurgenot van het Delta Park. De uitstraling van het attractiepark (als toeristische trekpleister voor vooral gezinnen met kinderen) wordt namelijk aangetast als gevolg van het profiel en het formaat van de turbines van OSK. Ook draaien de rotors van de windturbines bij een bepaalde windrichting boven het terrein van het Delta Park en dus ook boven de hoofden van de bezoekers.

Opvallend aan deze uitspraak is dat de kantonrechter niet voor recht verklaart dat de verhuurder onrechtmatig heeft gehandeld en dat de verhuurder ook niet aansprakelijk wordt gesteld voor geleden schade. In plaats daarvan veroordeelt de kantonrechter de verhuurder om de privaatrechtelijke toestemming aan OSK in te trekken en ervoor te zorgen dat gevestigde en /of verstrekte rechten worden beëindigd of opgeheven. Dat is behoorlijk opmerkelijk, want OSK was geen partij in deze zaak en heeft zich dus niet kunnen verweren.

Kortom

Bij (enige mate van) zeggenschap met betrekking tot het handelen van derden kan een verhuurder worden verplicht actie te ondernemen tegen gedragingen van derden die inbreuk maken op het huurgenot van een huurder. Daarvoor moet de verhuurder wel over de middelen beschikken om die (rechts)maatregelen te treffen. Wanneer de overheid als verhuurder optreedt, worden het beschikken over die middelen sneller aangenomen.