Verpanden van de huurpenningen.

Remko van den Wildenberg 17 juli 2015 3 minuten Huurrecht

Bij herfinanciering vragen banken steeds vaker om verpanding van de huurpenningen. Ook bij het verstrekken van een lening vragen banken soms om huurvorderingen te verpanden. Wat is dat eigenlijk? Verpanden van huurpenningen. En waar moet u rekening mee houden?

Het pandrecht is wat het hypotheekrecht is bij onroerende zaken. Het is dus een zekerheidsrecht voor de bank. Zekerheid om te voorkomen dat de bank met lege handen staat wanneer u de rente of aflossing voor de lening niet betaalt. Als zo’n pandrecht is gevestigd, kan de bank de huur opeisen bij de huurder wanneer u niet betaalt. De bank kan met dit pandrecht rechtstreeks naar de huurder en hoeft niet eerst naar de rechter voor goedkeuring. Door verpanding van de huurpenningen ontstaat dus een pandrecht op de huurvordering van de verhuurder op de huurder.

Stil of openbaar?

De huurvordering kan op twee manieren worden verpand: er kan een stil pandrecht en een openbaar pandrecht worden gevestigd. Voor beide vormen is een akte nodig. Dit mag een onderhandse akte zijn. U hoeft dus niet naar de notaris als u een pandrecht vestigt. Bij een stille verpanding weet de huurder in eerste instantie niet dat de huurpenningen verpand zijn. Bij een openbare verpanding weet de huurder dit wel. In de praktijk van het verpanden van huurpenningen wordt meestal gekozen voor een stil pandrecht. Deze akte moet wel bij de belastingdienst geregistreerd worden. Vergeet dat dus niet.

Let op! De pandakte moet voldoende bepaald zijn. Dit houdt in dat de pandakte gegevens moet bevatten waardoor achteraf kan worden vastgesteld om welke huurvorderingen het gaat. Dit is voor u van belang omdat een stil pandrecht enkel de huurvorderingen van de huurovereenkomsten betreft die op het moment van verpanding al bestaan. Worden er na de verpanding nieuwe huurovereenkomsten gesloten, zal het pandrecht niet hierop rusten. Dit betekent voor u dat u de administratie van huurfacturen goed op orde moet hebben zodat duidelijk is welke huurvorderingen verpand zijn.

Een pandrecht en dan?

Zolang u de bank op tijd betaalt, is er niets aan de hand en hebt u ook geen last van het pandrecht. Uw huurder weet immers niet dat de huurpenningen zijn verpand en dus hebt u alleen te maken met het administratief werk.

Wanneer u de bank niet meer betaalt, dan zal de bank aan de huurder mededelen dat de bank een pandrecht op de huurpenningen heeft. Door deze mededeling te doen wordt het stille pandrecht omgezet in een openbaar pandrecht. Uw huurder moet vanaf dat moment de huur aan de bank in plaats van aan u betalen. Dit levert om twee redenen een onwenselijke situatie op. Om te beginnen is het niet prettig als uw huurder weet dat het financieel niet goed met u gaat. Bovendien hebt u op dat moment geen huurinkomsten meer. De huur wordt immers voortaan rechtstreeks naar de bank overgemaakt. Dit kan uw financiële positie mogelijk nog verder verslechteren. Let dus op. Als de bank mededeelt dat de huurder aan de bank moet betalen, kunt u telefoontjes van uw huurder verwachten.

Waarom toch een pandrecht vestigen?

Het verpanden van huurpenningen heeft natuurlijk ook voordelen. Door het vestigen van een pandrecht kunt u wellicht een hoger bedrag lenen of lenen tegen gunstigere voorwaarden. Het pandrecht is namelijk een zekerheidsrecht en kan daarmee voor een kortstondige lening zeker een goede oplossing bieden.

Tot voor kort gold een uitgebreide administratie omdat elke dag de nieuwe huurvorderingen vermeld moesten worden op een lijst. Tegenwoordig wordt een pandrecht dus gevestigd op alle (toekomstige) huurvorderingen van reeds bestaande huurovereenkomsten. Hierdoor is het administratief minder zwaar geworden. Echter, voor een langdurige lening of als aanvullende zekerheid bij een hypotheek raden wij het pandrecht nog steeds niet aan. Achteraf moet uit je administratie blijken om welke vorderingen het gaat, wat toch veel werk en tijd met zich mee zal brengen om dit overzichtelijk te houden op langere termijn.