Wanneer is verzwaring of uitbreiding van een oude erfdienstbaarheid toegestaan?

Remko van den Wildenberg 27 november 2017 5 minuten Civiel vastgoed

Uw perceel heeft een achterom, die via het pad van uw buurman bereikbaar is. U weet niet beter dan dat u hiertoe via een oude erfdienstbaarheid gerechtigd bent. Maar uw buurman stelt nu dat dit recht is vervallen. Wat blijkt? Uw perceel is ontstaan uit een samenvoeging van percelen (X en Y). Alleen ten behoeve perceel X is destijds een recht van overpad gevestigd, terwijl u het pad nu ook gebruikt ten behoeve van perceel Y. Uw buurman vindt dat hij deze verzwaring van zijn last niet hoeft te dulden. Heeft hij gelijk?

Uitleg oude erfdienstbaarheid

De omvang of het gebruik van een oude erfdienstbaarheid kan na verloop van tijd veranderen. Bijvoorbeeld omdat de heersend eigenaar de erfdienstbaarheid intensiever gaat gebruiken of omdat de bestemming van het heersende erf wijzigt. Ook kan het heersende erf groter worden. Denk bijvoorbeeld aan uw situatie waarin de heersend eigenaar aangrenzende percelen verwerft.

Alleen als de uitbreiding van de erfdienstbaarheid valt binnen de grenzen van het verleende recht, moet de dienend eigenaar de erfdienstbaarheid dulden. Of een verzwaring en/of uitbreiding van het heersende erf is toegestaan, hangt voor een belangrijk deel af van de vestigingsakte (art. 5:73 BW) en de daarin tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling. Deze partijbedoeling moet worden afgeleid uit de in de akte gebruikte bewoordingen en die moeten worden uitgelegd naar objectieve maatstaven in het licht van de hele akte.

Naast de gebruikte bewoordingen moet bovendien rekening worden gehouden met onder meer de volgende factoren:

• de behoeften van het heersende erf;
• de plaatselijke situatie;
• de plaatselijke gewoonte;
• de feitelijke wijze van uitoefening;
• de tijd waarin de akte wordt uitgelegd;
• de toestand van de erven op het moment van vestiging.

Erfdienstbaarheid gevestigd voor 1992? Let op!

Het arrest van de Hoge Raad van 8 september 2017 (ECLI:NL:HR:2017:2277) illustreert dat het voor de uitleg van de vestigingsakte – naast de gebruikte bewoordingen – ook aankomt op de omstandigheden van de tijd waarin het recht is gevestigd.

In de zaak die aan de Hoge Raad werd voorgelegd, was in 1965 een erfdienstbaarheid van licht gevestigd. In de betreffende akte was niets opgenomen over de mate van lichtinval. Ook bevatte de akte geen bouwverbod voor de dienend eigenaar. In deze zaak ging het om de vraag of de heersend eigenaar desondanks aanspraak kon maken op een onbelemmerde lichtinval (en feitelijk dus een bouwverbod voor de dienend eigenaar).

De Hoge Raad oordeelt dat dat voor oude erfdienstbaarheden van licht wel het geval is en legt dit als volgt uit. Totdat in 1992 het huidige Burgerlijk Wetboek in werking trad, werden veelvoorkomende erfdienstbaarheden – zoals het recht van overpad en de erfdienstbaarheid van licht – nader in de wet omschreven. De oude wettelijke bepalingen en de rechtspraak daarover zijn daarom relevant voor de uitleg. Op grond van deze oude wetgeving geldt dat een erfdienstbaarheid van licht aanspraak geeft op een onbelemmerde lichtinval. Om die reden werd de heersend eigenaar, ondanks de summiere beschrijving in de vestigingsakte, door de Hoge Raad in het gelijk gesteld.

Tip. Kijk bij een oude erfdienstbaarheden (van voor 1992) dus ook altijd wat oude wetgeving hierover zegt. Dat kan namelijk (mede) bepalend zijn voor de inhoud en omvang van de erfdienstbaarheid.

Opheffing of wijziging erfdienstbaarheid

Ook als de erfdienstbaarheid uitbreiding toestaat, wil dat nog niet zeggen dat de dienend eigenaar de verzwaring ook moet dulden. Op grond van artikel 5:78 BW kan de dienend eigenaar namelijk opheffing of wijziging vorderen als sprake is van een onvoorziene omstandigheid. Deze omstandigheid moet dan wel zodanig zijn dat ongewijzigde instandhouding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet kan worden gevergd.

Omstandigheden kunnen alleen onvoorzien zijn als de omstandigheid niet uitdrukkelijk of stilzwijgend in de vestigingsakte is verdisconteerd. Als in de vestigingsakte dus rekening wordt gehouden met een eventuele uitbreiding van het heersende erf, kan de dienend eigenaar in beginsel geen opheffing of wijziging vorderen. Zelfs niet als de impact of de omvang van de erfdienstbaarheid door partijen totaal verkeerd is ingeschat.

Let op! Erfdienstbaarheden die voor 1992 zijn gevestigd kunnen niet worden opgeheven op grond van artikel 5:78 BW. Wijziging is wel mogelijk, maar dan moeten de onvoorziene omstandigheden zich pas na 1992 hebben voorgedaan.

Moet uw buurman de uitbreiding van het heersende erf dulden?

Volgens rechtspraak van de Hoge Raad hoeft de eigenaar van het dienende erf een uitbreiding van het heersende erf niet te dulden. Dit is alleen anders als uit de vestigingsakte of uit de kennelijke functie van het heersende erf voortvloeit dat uitbreiding wel is toegestaan.

Arrest Hoge Raad

In het arrest van 8 september 2017 heeft de Hoge Raad deze rechtsregel bevestigd (ECLI:NL:HR:2017:2270). Wat was er aan de hand? Een school is eigenaar van een schoolterrein met schoolgebouw. Het betreffende perceel is een samenvoeging van verschillende percelen. Ten behoeve van één van deze percelen is een recht van overpad gevestigd. Sinds de samenvoeging, wordt het pad echter ook gebruikt voor de percelen die (later) in eigendom van de school zijn gekomen. Net als uw buurman, vindt de eigenaar van het dienende erf dat hij deze uitbreiding van het heersende erf niet hoeft te dulden.

De Hoge Raad is het in dit geval echter niet met de dienend eigenaar eens. Enerzijds omdat in de vestigingsakte is voorzien in een regeling over een eventuele verzwaring van de erfdienstbaarheid. Anderzijds omdat het schoolgebouw en het schoolplein feitelijk als één geheel worden gebruikt en naar huidige maatschappelijke opvattingen als één geheel moeten worden beschouwd. Juist vanwege deze combinatie van omstandigheden (vestigingsakte en kennelijke functie) vindt de Hoge Raad een verzwaring/uitbreiding van de erfdienstbaarheid gerechtvaardigd.

Het lijkt er dus op dat de school gebruik kan blijven maken van de erfdienstbaarheid. De dienend eigenaar in kwestie heeft echter nog een troef achter de hand. Hij deed (onder meer) een beroep op wijziging van de erfdienstbaarheid op grond van artikel 5:78 BW. De Hoge Raad bepaalde dat het gerechtshof zich hierover nog moet uitlaten. Als het hof de wijziging toewijst, kan de school dus alsnog met lege handen komen te staan. Wordt (op dit punt) vervolgd dus.

Kortom

Of in uw geval uitbreiding van het heersende erf is toegestaan, is dus afhankelijk van het antwoord op de volgende vragen:

• wat staat er in uw vestigingsakte over de mogelijkheid tot uitbreiding van het heersende erf?
• worden de samengevoegde percelen in maatschappelijk opzicht als één geheel gebruikt?

Komt u tot de conclusie dat uitbreiding is toegestaan? Houd er dan bovendien rekening mee dat uw buurman zich mogelijk kan beroepen op wijziging van het recht van overpad. Bij oude erfdienstbaarheden speelt bovendien vaak de discussie of de heersend eigenaar nog wel een redelijk belang heeft bij de gevestigde erfdienstbaarheid. Hierover binnenkort meer.