Kun je als appartementseigenaar een VvE tot handelen dwingen?

Remko van den Wildenberg 5 mei 2017 3 minuten Civiel vastgoed

Uw buurman is al enige tijd aan het klussen in zijn appartement, maar nu blijkt dat er toch meer aan de hand is. U bent er namelijk achter gekomen, dat hij zijn gehele woning heeft gestript. Hij heeft niet alleen de vloer verwijderd. Hij heeft ook al het ijzer- en koperwerk uit het appartement verwijderd en alle gaten dichtgemaakt met purschuim. Zelfs de meterkast heeft hij aangepakt. Als buurman vreest u voor deze gevaarlijke situatie. U hebt de Vereniging van Eigenaren (VvE) daarom gevraagd hiertegen op te treden. Geen idee waarom, maar de VvE doet niets. Kunt u de VvE dwingen om op te treden? Of kunt u zelf actie ondernemen en zelf naar de rechter stappen?

 Wat kunt u doen wanneer de VvE niets wil doen?

Als het gedrag van uw buurman alleen u raakt, dan mag u zelf, als appartementseigenaar, een procedure starten. Vanwege het exclusieve gebruiksrecht dat u als appartementseigenaar hebt op uw eigen appartement, bent u namelijk vrij daarover te beschikken. U bent dus ook exclusief bevoegd om daarvoor een procedure te starten. Geen afhankelijkheid dus van een besluit van de VvE.

De vraag is of dit gedrag van de buurman alleen u raakt. Als de meterkast is verbonden met de gemeenschappelijke ruimten, dan ligt het mogelijk anders. Ten aanzien van zaken die tot de gemeenschappelijke ruimte behoren, bent u namelijk niet zonder meer bevoegd om een procedure te starten. U hebt dus niet altijd de keuze om het zelf te doen.

Contractspartij?

Wie een procedure in mag stellen, is afhankelijk van de contractspartij. Is de VvE de contractspartij of raakt het belang alleen de gemeenschappelijke eigenaars? Dan moet u als individuele appartementseigenaar toestemming van de VvE hebben om individueel te mogen procederen voor dat gemeenschappelijk belang. Bent u als eigenaar ook contractspartij, dan hebt u in beginsel wel een keuze. Dit wordt anders wanneer de gevolgen van uw handelen niet worden gedragen door de overige eigenaars of wanneer zij getroffen worden door uw handelen. In dit laatste geval, is het aan de VvE om te procederen. Niet aan u.

Vertegenwoordigingsbevoegdheid VvE

Op grond van artikel 5:126 Burgerlijk Wetboek is de VvE bevoegd om binnen de grenzen van haar bevoegdheden de gezamenlijke eigenaars in en buiten rechte te vertegenwoordigen. Wil de VvE optreden, dan heeft dat voordelen. Immers op die manier kunnen de verschillende eigenaars de kosten delen en risico’s spreiden. De VvE mag echter niet zomaar een procedure starten voor (een deel van) de gezamenlijke eigenaars. Hiervoor is eerst een formeel besluit van de vergadering van eigenaars nodig.

Toch zelf doen?

Als de VvE niet tot procederen wil overgaan, dan hebt u daarmee niet zomaar een vrijbrief om maar zelf een procedure te starten. We noemen een voorbeeld uit de praktijk: In de zaak die tot de uitspraak van 19 juli 2016 heeft geleid, had de eigenaar van een penthouse de aannemer voor de rechter gedaagd. De lift in het gebouw veroorzaakte namelijk ernstige geluidsoverlast. De eigenaar had bij de Raad voor Arbitrage herstel gevorderd en dat verzoek was toegewezen. Toen de eigenaar vervolgens de aannemer via de rechtbank tot herstel wilde dwingen, werd dit verzoek afgewezen. Vervanging van de liftinstallatie vormde namelijk een wijziging van het gemeenschappelijke deel en daarvoor was toestemming van de VvE nodig. Aangezien daarvan geen sprake was, kon de aannemer nooit nakomen en dus werd de eigenaar naar de VvE verwezen.

In het geval van het door uw buurman gestripte appartement is het maar de vraag of u zelf een procedure mag starten. Zeker wanneer zijn handelen en het herstel daarvan consequenties heeft voor de gemeenschappelijke delen. Er zit dus waarschijnlijk niets anders op, dan uw verzoek voorleggen aan de vergadering en zo een positief besluit uitlokken. Voor de wijze waarop u uw verzoek aan de vergadering kunt voorleggen, moet u het huishoudelijk reglement raadplegen.